Maklerhaftung in Österreich: Wann haftet ein Immobilienmakler für falsche Angaben?

Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks verlassen sich Interessenten auf Angaben im Exposé, bei der Besichtigung und in der weiteren Kommunikation. Doch was gilt, wenn sich nach dem Immobilienkauf herausstellt, dass Informationen zur Wohnfläche, zum Zustand, zu Betriebskosten oder zu Eintragungen im Grundbuch unrichtig oder unvollständig waren?

Ob ein Immobilienmakler haftet, hängt in Österreich immer vom konkreten Einzelfall ab. Entscheidend ist insbesondere, welche Information erteilt wurde, woher sie stammte, ob der Makler Anlass zu Zweifeln hatte und ob dem Käufer durch eine schuldhafte Pflichtverletzung tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

Dieser Ratgeber gibt einen verständlichen Überblick über die Maklerhaftung beim Immobilienkauf in Österreich. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Das Wichtigste zur Maklerhaftung auf einen Blick

Immobilienmakler müssen die Interessen ihrer Auftraggeber redlich und sorgfältig wahren und über wesentliche Umstände des vermittelten Geschäfts aufklären.

Ein Makler haftet nicht automatisch für jede objektiv falsche Information.

Eine Haftung kann entstehen, wenn der Makler falsche Angaben macht, bekannte wesentliche Umstände verschweigt oder erkennbare Zweifel nicht offenlegt.

Angaben des Verkäufers darf ein Makler grundsätzlich weitergeben, sofern er sie entsprechend kennzeichnet und keinen konkreten Grund hat, an ihrer Richtigkeit zu zweifeln.

Für Schadenersatz müssen Pflichtverletzung, Verschulden, Schaden und Kausalität nachgewiesen werden.

Schadenersatzansprüche verjähren grundsätzlich innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger; daneben ist die absolute Verjährungsfrist zu beachten.

Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer und Schadenersatzansprüche gegen den Makler sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.

Was bedeutet Maklerhaftung in Österreich?

Maklerhaftung bezeichnet die mögliche zivilrechtliche Verantwortung eines Immobilienmaklers, wenn er Pflichten aus dem Maklervertrag verletzt und einem Auftraggeber dadurch schuldhaft einen Schaden zufügt.

Die zentrale Grundlage bildet das österreichische Maklergesetz (MaklerG). Nach § 3 MaklerG haben Makler die Interessen ihrer Auftraggeber redlich und sorgfältig zu wahren. Sie müssen außerdem über Umstände aufklären, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind.

Bei Geschäften mit Verbrauchern bestehen zusätzliche Informationspflichten. So hat der Immobilienmakler nach § 30b Konsumentenschutzgesetz grundsätzlich vor Abschluss des Maklervertrags unter anderem über die voraussichtlich erwachsenden Kosten zu informieren.

Eine Verletzung dieser Pflichten kann Schadenersatzansprüche auslösen. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Makler für jeden später festgestellten Mangel oder jede Abweichung automatisch einstehen muss.

Wann haftet ein Immobilienmakler für falsche Angaben?

Für einen Schadenersatzanspruch müssen regelmäßig mehrere Voraussetzungen zusammenkommen:

Pflichtverletzung: Der Makler hat eine unrichtige Auskunft erteilt, eine wesentliche Information nicht weitergegeben oder seine berufliche Sorgfalt verletzt.

Verschulden: Die Pflichtverletzung erfolgte vorsätzlich oder fahrlässig.

Schaden: Dem Käufer ist ein konkreter Vermögensnachteil entstanden.

Kausalität: Der Schaden muss durch die Pflichtverletzung verursacht worden sein.

Rechtswidrigkeitszusammenhang: Die verletzte Pflicht muss gerade vor dem eingetretenen Schaden schützen.

Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, lässt sich nur anhand der Unterlagen und Umstände des jeweiligen Immobilienkaufs beurteilen.

Muss der Makler alle Angaben des Verkäufers überprüfen?

Nein, eine allgemeine Pflicht, jede Information des Verkäufers selbstständig und vollständig zu überprüfen, besteht nicht. Ein Immobilienmakler ist üblicherweise weder Bausachverständiger noch Vermessungstechniker oder Rechtsanwalt.

Er darf Informationen des Eigentümers grundsätzlich weitergeben, wenn er deren Herkunft offenlegt und keinen konkreten Anlass hat, an ihrer Richtigkeit zu zweifeln. Ergeben sich jedoch Widersprüche, Unklarheiten oder erkennbare Zweifel, muss der Makler diese ansprechen und darf eine unsichere Information nicht als gesicherte Tatsache darstellen.

Für die Praxis ist daher wichtig, zwischen folgenden Formulierungen zu unterscheiden:

„Wohnfläche laut Angaben des Eigentümers“

„Wohnfläche laut vorliegendem Plan“

„Wohnfläche wurde neu vermessen“

Je eindeutiger der Makler eine Angabe als überprüfte Tatsache darstellt, desto eher dürfen Interessenten darauf vertrauen.

Typische Fälle der Maklerhaftung beim Immobilienkauf

Falsche Wohnflächenangabe im Exposé

Eine Abweichung zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche kann wirtschaftlich erheblich sein. Eine Haftung des Maklers hängt unter anderem davon ab,

aus welcher Quelle die Flächenangabe stammt,

ob die Quelle im Exposé genannt wurde,

ob Widersprüche zu Plänen oder Unterlagen erkennbar waren,

ob die Fläche ausdrücklich zugesichert wurde und

ob die Abweichung für die Kaufentscheidung und den Kaufpreis ursächlich war.

Die Schadenshöhe kann nicht automatisch durch eine einfache Multiplikation der fehlenden Quadratmeter mit dem rechnerischen Quadratmeterpreis bestimmt werden. Maßgeblich ist der tatsächlich nachweisbare Vermögensnachteil; häufig ist dafür eine sachverständige Bewertung erforderlich.

Verschwiegene oder verharmloste Mängel

Kennt der Makler einen wesentlichen Mangel – beispielsweise Feuchtigkeit, Schimmel, einen erheblichen Wasserschaden oder bekannte statische Probleme –, darf er diesen nicht verschweigen. Dasselbe gilt, wenn er einen bekannten Mangel in einer Weise verharmlost, die bei Interessenten einen falschen Eindruck erzeugt.

Der Makler muss jedoch grundsätzlich keine technische Untersuchung des Gebäudes durchführen. Versteckte Baumängel, die ohne Fachgutachten nicht erkennbar waren und von denen er keine Kenntnis hatte, führen daher nicht automatisch zu seiner Haftung.

Unrichtige Angaben zum Grundbuch

Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Pfandrechte, Veräußerungsverbote und andere Eintragungen können die Nutzung oder den Wert einer Immobilie beeinflussen. Gibt der Makler den Inhalt eines vorhandenen Grundbuchauszugs falsch wieder oder verschweigt er eine ihm bekannte wesentliche Belastung, kann eine Pflichtverletzung vorliegen.

Die rechtliche Beurteilung komplexer Grundbuchseintragungen sollte allerdings durch einen Rechtsanwalt oder Notar erfolgen. Der Makler ersetzt keine rechtliche Prüfung des Kaufvertrags oder des Grundbuchstands.

Falsche Angaben zu Betriebskosten und Rücklagen

Bei Eigentumswohnungen sind laufende Betriebskosten, Heizkosten, Reparaturrücklage und bereits beschlossene Sanierungen wichtige Entscheidungsgrundlagen. Werden vorhandene Unterlagen falsch wiedergegeben oder bekannte Sonderbelastungen verschwiegen, kann dies haftungsrechtlich relevant sein.

Interessenten sollten sich nach Möglichkeit aktuelle Vorschreibungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Rücklagenstand und Informationen über geplante Arbeiten vorlegen lassen.

Baurecht, Widmung und Nutzungsmöglichkeiten

Aussagen wie „touristische Vermietung erlaubt“, „Ausbau sicher möglich“ oder „Zweitwohnsitz zulässig“ können für die Kaufentscheidung ausschlaggebend sein. Solche Fragen hängen häufig von Flächenwidmung, Bebauungsbestimmungen, baubehördlichen Bewilligungen und landesrechtlichen Vorschriften ab.

Ein Makler sollte ungesicherte Nutzungsmöglichkeiten nicht verbindlich zusagen. Interessenten sollten die konkrete Zulässigkeit vor Vertragsabschluss bei der zuständigen Gemeinde oder Behörde beziehungsweise durch fachkundige Berater prüfen lassen.

Energieausweis und energetische Angaben

Bei Verkauf und Vermietung bestehen gesetzliche Vorgaben zur Vorlage und Aushändigung eines Energieausweises. Werden Kennwerte unrichtig wiedergegeben oder wird ein nicht zum Objekt passender Energieausweis verwendet, können daraus eigene rechtliche Folgen entstehen.

Haftung des Maklers oder Gewährleistung des Verkäufers?

Diese beiden Bereiche werden häufig verwechselt:

Verkäufer

Immobilienmakler

Haftet im Rahmen des Kaufvertrags insbesondere für vereinbarte oder gesetzlich vorausgesetzte Eigenschaften

Haftet für schuldhafte Verletzungen seiner Pflichten aus dem Maklerverhältnis

Gewährleistungsansprüche können etwa Verbesserung, Preisminderung oder Vertragsauflösung betreffen

In Betracht kommen insbesondere Schadenersatz und unter Umständen eine Mäßigung des Provisionsanspruchs

Maßgeblich sind Kaufvertrag, ABGB und vereinbarte Haftungsregelungen

Maßgeblich sind vor allem MaklerG, ABGB und bei Verbrauchergeschäften das KSchG

Je nach Sachverhalt können Ansprüche gegen den Verkäufer, gegen den Makler oder gegen beide bestehen. Sie haben aber unterschiedliche rechtliche Voraussetzungen.

Kann die Maklerprovision reduziert werden?

Verletzt ein Makler wesentliche Pflichten, kann neben einem möglichen Schadenersatzanspruch auch eine Mäßigung des Provisionsanspruchs nach § 3 Abs. 4 MaklerG in Betracht kommen. Die Höhe richtet sich danach, in welchem Umfang die Leistung des Maklers durch die Pflichtverletzung weniger verdienstlich war.

Eine Provisionsminderung ist nicht automatisch gleich hoch wie ein behaupteter Schaden. Beide Ansprüche müssen getrennt geprüft werden.

Können Immobilienmakler ihre Haftung ausschließen?

Pauschale Aussagen wie „Alle Angaben ohne Gewähr“ beseitigen die gesetzlichen Sorgfalts- und Aufklärungspflichten nicht automatisch. Ob eine Haftungsbeschränkung wirksam ist, hängt unter anderem vom genauen Wortlaut, der Art des Verschuldens, der Stellung der Vertragsparteien und den Regeln des Konsumentenschutzes ab.

Insbesondere gegenüber Verbrauchern unterliegen Vertragsklauseln einer strengen Inhalts- und Transparenzkontrolle. Ein Freizeichnungshinweis schützt einen Makler nicht, wenn er bewusst falsche Angaben macht oder erkennbare Zweifel verschweigt.

Was sollten Käufer bei falschen Maklerangaben tun?

1. Unterlagen sichern

Bewahren Sie das Exposé, Inserate, E-Mails, Nachrichten, Pläne, Protokolle und Kaufunterlagen auf. Fertigen Sie Screenshots von Online-Inseraten an, bevor diese gelöscht oder geändert werden.

2. Abweichung fachlich prüfen lassen

Je nach Problem können ein Bausachverständiger, Vermessungstechniker, Energieberater, Rechtsanwalt oder Notar erforderlich sein. Eine bloße Vermutung reicht für die Durchsetzung eines Anspruchs meist nicht aus.

3. Schaden nachvollziehbar dokumentieren

Halten Sie fest, welche Information falsch war, wann Sie davon erfahren haben und wie sich die Abweichung finanziell auswirkt. Kostenvoranschläge oder Gutachten können dabei helfen.

4. Makler schriftlich informieren

Schildern Sie den Sachverhalt sachlich und setzen Sie eine angemessene Frist zur Stellungnahme. Der Makler kann den Fall gegebenenfalls seiner Berufshaftpflichtversicherung melden.

5. Rechtliche Beratung einholen

Bei größeren Schäden oder komplexen Sachverhalten empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung durch einen Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Immobilienrecht. Dadurch können auch Verjährungsfragen rechtzeitig geprüft werden.

Verjährung: Wie lange können Ansprüche geltend gemacht werden?

Schadenersatzansprüche verjähren nach § 1489 ABGB grundsätzlich innerhalb von drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem der Geschädigte den Schaden und die Person des Schädigers kennt. Ohne diese Kenntnis gilt grundsätzlich eine lange absolute Frist von 30 Jahren; für bestimmte Sonderfälle gelten abweichende Regeln.

Wichtig: Die Frist beginnt nicht pauschal mit dem Kaufdatum. Ihre genaue Berechnung kann anspruchsvoll sein. Eine bloße außergerichtliche Aufforderung hemmt oder unterbricht die Verjährung nicht in jedem Fall. Wer einen möglichen Anspruch vermutet, sollte die Frist daher rechtzeitig rechtlich prüfen lassen.

Beispiel: Abweichende Wohnfläche einer Eigentumswohnung

Im Exposé einer Wohnung in Salzburg werden 95 m² Wohnfläche genannt. Nach dem Kauf ergibt eine fachgerechte Vermessung lediglich 84 m². Ob der Immobilienmakler haftet, hängt nicht allein von der Differenz von 11 m² ab.

Zu prüfen wäre beispielsweise:

Hat der Verkäufer die Fläche bekannt gegeben oder stammt sie aus einem Plan?

Wurde die Quelle im Exposé transparent angeführt?

Gab es Unterlagen mit widersprüchlichen Größenangaben?

Hat der Makler die Fläche ausdrücklich als geprüft oder garantiert bezeichnet?

Hätte der Käufer bei korrekter Information einen niedrigeren Preis bezahlt oder nicht gekauft?

Wie hoch ist der objektiv nachweisbare Minderwert?

Erst nach dieser Prüfung lässt sich beurteilen, ob und in welcher Höhe Ansprüche gegen Verkäufer oder Makler bestehen.

So können Käufer Fehler vor dem Immobilienkauf vermeiden

Lesen Sie das Exposé vollständig und achten Sie auf die Herkunft wesentlicher Angaben.

Vergleichen Sie Flächenangaben mit Plänen, Nutzwertgutachten und vorhandenen Bescheiden.

Lassen Sie unklare Flächen bei Bedarf fachgerecht vermessen.

Prüfen Sie den aktuellen Grundbuchauszug und lassen Sie unklare Eintragungen rechtlich erklären.

Fordern Sie bei Eigentumswohnungen aktuelle Betriebskostenvorschreibungen, Rücklageninformationen und Protokolle an.

Fragen Sie schriftlich nach bekannten Mängeln, Sanierungen und behördlichen Bewilligungen.

Lassen Sie besondere Nutzungsabsichten – etwa touristische Vermietung, Zweitwohnsitz oder Ausbau – vor dem Kauf behördlich beziehungsweise rechtlich prüfen.

Nehmen Sie bei älteren Gebäuden oder auffälligen Schäden einen Bausachverständigen zur Besichtigung mit.

Lassen Sie den Kaufvertrag vor Unterzeichnung durch einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen.

Häufig gestellte Fragen zur Maklerhaftung in Österreich

Haftet ein Makler automatisch für falsche Angaben im Exposé?

Nein. Entscheidend ist, ob der Makler seine Sorgfalts- oder Aufklärungspflichten schuldhaft verletzt hat. Dabei spielen die Quelle der Information, deren Kennzeichnung und erkennbare Zweifel eine wesentliche Rolle.

Darf ein Makler Angaben des Verkäufers übernehmen?

Grundsätzlich ja, sofern er keinen konkreten Anlass hat, an deren Richtigkeit zu zweifeln und die Herkunft der Angaben transparent macht. Bei Widersprüchen oder erkennbaren Unklarheiten muss er nachfragen oder auf die Unsicherheit hinweisen.

Haftet der Makler für versteckte Baumängel?

Nicht automatisch. Kannte er den Mangel oder hätte er ihn aufgrund konkreter Hinweise erkennen und offenlegen müssen, kann eine Haftung bestehen. Eine allgemeine technische Untersuchungspflicht trifft den Makler üblicherweise nicht.

Kann ich den Makler nach Unterzeichnung des Kaufvertrags noch belangen?

Ja, ein bereits abgeschlossener Kaufvertrag schließt mögliche Ansprüche gegen den Makler nicht aus. Der Käufer muss jedoch die rechtlichen Voraussetzungen und seinen Schaden nachweisen.

Ist bei einer falschen Wohnfläche immer der Quadratmeterpreis zu ersetzen?

Nein. Eine solche Rechnung kann höchstens ein erster Anhaltspunkt sein. Maßgeblich ist der konkrete Vermögensschaden beziehungsweise Minderwert, der häufig durch ein Gutachten zu klären ist.

Kann ich bei einer Pflichtverletzung die Maklerprovision zurückfordern?

Eine Mäßigung des Provisionsanspruchs kann nach § 3 Abs. 4 MaklerG möglich sein. Ob und in welcher Höhe, hängt von Art und Gewicht der Pflichtverletzung ab.

Hat jeder Immobilienmakler eine Berufshaftpflichtversicherung?

Für die gewerbliche Tätigkeit als Immobilientreuhänder bestehen in Österreich berufsrechtliche Versicherungsvorgaben. Ansprüche sind dennoch grundsätzlich gegenüber dem verantwortlichen Unternehmen beziehungsweise Makler geltend zu machen; die weitere Abwicklung mit dem Versicherer erfolgt üblicherweise durch den Versicherungsnehmer.

Transparenz beim Immobilienkauf mit Simon Immobilien

Simon Immobilien begleitet Käufer und Verkäufer in Salzburg und darüber hinaus mit nachvollziehbar aufbereiteten Objektinformationen, transparenter Kommunikation und einer sorgfältigen Vermittlung. Wir zeigen offen auf, aus welchen Unterlagen wesentliche Angaben stammen und bei welchen Fragen zusätzliche fachliche oder rechtliche Prüfungen sinnvoll sind.

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Rechtliche Grundlagen und weiterführende Quellen

Maklergesetz (MaklerG) – Rechtsinformationssystem des Bundes

§ 1489 ABGB zur Verjährung von Schadenersatzansprüchen

Konsumentenschutzgesetz (KSchG) – Rechtsinformationssystem des Bundes

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für die Beurteilung eines konkreten Falls wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder eine andere dazu befugte Beratungsstelle.