Bestellerprinzip bei Gewerbeimmobilien: Wer zahlt die Provision?

Gilt das Bestellerprinzip für Gewerbeimmobilien?

Bei der Vermietung eines reinen Büros, Geschäftslokals oder Lagers gilt das Bestellerprinzip für Wohnungsmietverträge grundsätzlich nicht. Eine Maklerprovision kann daher auch mit der Mieterseite vereinbart werden. Sie entsteht aber nicht allein deshalb, weil eine Immobilie gewerblich genutzt wird: Maklerauftrag, Vereinbarung und die gesetzlichen Voraussetzungen des Provisionsanspruchs müssen zusammenpassen.

Entscheidend ist die Art des vermittelten Mietvertrags. Dass eine Firma als Mieterin auftritt, beantwortet die Frage noch nicht. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie vor der Anmietung von Gewerberäumen in Österreich prüfen sollten. Stand: September 2026.

Wohnung oder Gewerberaum: Die Nutzung entscheidet

Das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip ist in § 17a Maklergesetz geregelt. Es betrifft die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Beauftragt die Vermieterseite den Makler zuerst, kann bei einem erfassten Wohnungsmietvertrag nur mit ihr eine Provision vereinbart werden. Auch bei einem zuerst erteilten Suchauftrag der Mieterseite bestehen gesetzliche Ausschlüsse und Regeln gegen Umgehungen. Ein Suchauftrag führt deshalb bei Wohnungen nicht automatisch zu einer Zahlungspflicht. Quelle: § 17a MaklerG

Für ein ausschließlich als Büro, Verkaufsfläche oder Lager vermietetes Objekt greift diese besondere Regelung nicht. Prüfen Sie dennoch den konkreten Vertrag: Die Bezeichnung „Gewerbe“ im Inserat ersetzt keine rechtliche Einordnung.

Was gilt bei gemischter Nutzung?

Bei einer Wohnung mit Arbeitszimmer, einem Atelier mit Wohnbereich oder einer kombinierten Geschäfts- und Wohnfläche reicht eine pauschale Antwort nicht aus. Vertragszweck, tatsächliche Ausgestaltung und das Verhältnis der Nutzungen müssen zusammen beurteilt werden. Lassen Sie die Einordnung vor dem Maklerauftrag klären, wenn davon die Provision abhängt.

Was gilt, wenn ein Unternehmen eine Wohnung mietet?

Eine Firma als Vertragspartnerin macht eine Wohnung nicht automatisch zum Gewerbeobjekt. Umgekehrt enthält § 17a auch besondere Ausnahmen, etwa für bestimmte vom Arbeitgeber für Arbeitnehmer geschlossene Wohnungsmietverträge. Entscheidend ist der konkrete Sachverhalt. Die Faustregel „Firma zahlt immer“ ist daher ungeeignet.

Wann kann bei Gewerbemiete eine Provision anfallen?

Für einen Provisionsanspruch müssen die einschlägigen Voraussetzungen erfüllt sein. Nach § 6 Abs. 1 MaklerG kommt es insbesondere darauf an, dass das vermittelte Geschäft durch die vertragsgemäße, verdienstliche Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Eine Besichtigung allein bedeutet noch nicht, dass eine Provision fällig ist. Ebenso ersetzt ein Hinweis im Exposé nicht die Prüfung der Vereinbarungen und des weiteren Ablaufs. Quelle: § 6 MaklerG

Klären Sie vor einer Beauftragung schriftlich:

• Wer erteilt den Maklerauftrag: Vermieter, Mietinteressent oder beide Seiten?
• Welche Leistung soll der Makler für Sie erbringen?
• Welche Provision wird vereinbart und auf welcher Grundlage berechnet?
• Ist der genannte Betrag inklusive Umsatzsteuer?
• Welches Ereignis löst nach der Vereinbarung den Anspruch aus?
• Sind zusätzliche Kosten oder besondere Vereinbarungen vorgesehen?

Die Antwort „Das Bestellerprinzip gilt hier nicht“ ersetzt diese Angaben nicht. Auch außerhalb seines Anwendungsbereichs gelten die allgemeinen Vorschriften des Maklerrechts und die einschlägigen Provisionsgrenzen.

Provision und Gesamtbudget getrennt prüfen

Vergleichen Sie Gewerbeobjekte nicht nur anhand der monatlichen Nettomiete. Für die Entscheidung benötigen Sie ein Gesamtbild aus laufenden Zahlungen und einmaligen Aufwendungen. Dazu können Betriebskosten, Umsatzsteuer, Kaution, Ausbau, Genehmigungen, Umzug und eine vereinbarte Maklerprovision zählen.

Verlangen Sie eine nachvollziehbare Provisionsberechnung für das konkrete Objekt. Ein bloßer Hinweis auf eine Anzahl von Monatsmieten ist für Ihre Budgetplanung zu ungenau, wenn nicht feststeht, welche Bestandteile in die Grundlage einfließen. Laufzeit und Vertragsart können ebenfalls relevant sein. Übertragen Sie deshalb keinen Pauschalsatz aus einem Wohnungsinserat auf einen Gewerbevertrag.

Praktischer Vergleich: Bei zwei Geschäftslokalen kann die niedrigere Monatsmiete durch höhere Umbaukosten oder eine andere einmalige Belastung aufgewogen werden. Lassen Sie beide Angebote mit denselben Kostenpositionen gegenüberstellen. Eine Beispielrechnung ist erst sinnvoll, wenn Berechnungsbasis und Steuerbehandlung feststehen.

Miete, Pacht und zulässige Nutzung klären

Nicht jeder Vertrag über einen Betriebsstandort ist eine reine Raummiete. Wird etwa ein eingerichteter Betrieb mit weiteren Voraussetzungen zur Fortführung überlassen, kann eine Abgrenzung zur Pacht erforderlich sein. Daraus können sich andere rechtliche Fragen ergeben. Auch der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes lässt sich bei Geschäftsräumen nicht allein aus der Überschrift des Vertrags ableiten. Quellen: WKO zur Abgrenzung von Miete und Pacht und zum Anwendungsbereich des MRG.

Prüfen Sie zusätzlich, ob Ihr geplanter Betrieb am Standort zulässig und praktisch möglich ist. Nutzungszweck im Mietvertrag, baurechtliche Fragen und eine eventuell erforderliche Betriebsanlagengenehmigung sind unterschiedliche Prüfpunkte. Eine geeignete Lage allein beantwortet sie nicht.

Checkliste vor dem Maklerauftrag

• Objekt einordnen: reine Geschäftsfläche, Wohnung oder gemischte Nutzung?
• Vertragspartner klären: Wer mietet, und für welchen Zweck?
• Auftrag lesen: Leistung, Provision und mögliche Zusatzkosten dokumentieren.
• Berechnung anfordern: Grundlage, Umsatzsteuer und Gesamtbetrag nachvollziehen.
• Standort prüfen: Nutzung, Ausstattung und erforderliche Genehmigungen abstimmen.
• Unklare Punkte vorab lösen: offene Vertrags- oder Rechtsfragen vor einer bindenden Erklärung prüfen lassen.

Häufige Fragen zur Gewerbemiete

Muss immer der gewerbliche Mieter zahlen?

Nein. Dass das Bestellerprinzip für reine Gewerberäume nicht gilt, begründet für sich genommen noch keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter. Entscheidend sind die Vereinbarungen und die gesetzlichen Voraussetzungen.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf eines Büros?

Die Sonderregelung in § 17a MaklerG betrifft Wohnungsmietverträge. Ein Immobilienkauf fällt nicht darunter. Welche Provision beim Kauf zulässig und geschuldet ist, muss gesondert geprüft werden.

Reicht ein mündlicher Hinweis auf die Provision?

Für eine sichere Entscheidung sollten Sie Auftrag, Berechnungsgrundlage und Betrag schriftlich vorliegen haben. Ob im Einzelfall bereits ein wirksamer Vertrag entstanden ist und welche Informationspflichten gelten, hängt von den Umständen ab. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass ohne Unterschrift stets keinerlei Bindung möglich wäre.

Kann ich die Provision vorab verhandeln?

Sprechen Sie die Vergütung vor der Beauftragung an und halten Sie eine Einigung eindeutig fest. Eine gesetzliche Höchstgrenze ist kein automatisch vereinbarter Preis.

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Dieser Überblick ersetzt keine rechtliche Prüfung eines einzelnen Miet- oder Maklervertrags. Maßgeblich sind der konkrete Sachverhalt und die jeweils anwendbaren Vorschriften.