Immobilien in Österreich vermieten als Ausländer: Steuern, DBA und Pflichten

Meta-Titel: Immobilienvermietung in Österreich als Ausländer: Steuern & Pflichten

Meta-Beschreibung: Welche Steuern fallen für ausländische Vermieter in Österreich an? Erfahren Sie mehr über Einkommensteuer, Doppelbesteuerungsabkommen, AfA, Werbungskosten und Steuererklärung.

Wer seinen Wohnsitz außerhalb Österreichs hat und mit einer österreichischen Immobilie Mieteinnahmen erzielt, muss diese Einkünfte grundsätzlich in Österreich versteuern. Entscheidend ist der Standort der Immobilie – nicht der Wohnsitz des Eigentümers.

Zusätzlich kann das Wohnsitzland des Vermieters die Einkünfte im Rahmen des Welteinkommensprinzips berücksichtigen. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, wie eine doppelte steuerliche Belastung vermieden wird.

Dieser Ratgeber erklärt, was ausländische Eigentümer bei der Vermietung von Wohnungen, Häusern und Anlageimmobilien in Österreich beachten sollten.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die steuerliche Behandlung hängt unter anderem vom Wohnsitzstaat, der Nutzung, der Finanzierung und der persönlichen Struktur des Eigentümers ab.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Mieteinnahmen aus österreichischen Immobilien sind grundsätzlich in Österreich steuerpflichtig.
• Eigentümer ohne Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich können der beschränkten Steuerpflicht unterliegen.
• Einkünfte aus einer privaten Immobilienvermietung zählen in Österreich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
• Besteuert wird nicht die gesamte Miete, sondern grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die abzugsfähigen Werbungskosten.
• Doppelbesteuerungsabkommen bestimmen, wie das Wohnsitzland die österreichischen Einkünfte behandelt.
• Aufwendungen wie Finanzierungskosten, Verwaltung, Versicherungen, Reparaturen und Gebäudeabschreibung können steuerlich berücksichtigt werden.
• Für vermietete Gebäude gilt grundsätzlich eine jährliche AfA von 1,5 Prozent, sofern keine abweichende Nutzungsdauer nachgewiesen wird.
• Die jährliche Steuererklärung ist grundsätzlich bis 30. April in Papierform beziehungsweise bis 30. Juni bei elektronischer Einreichung über FinanzOnline abzugeben.
• Die konkrete steuerliche Behandlung sollte vor dem Immobilienkauf mit einem Steuerberater in Österreich und gegebenenfalls im Wohnsitzstaat abgestimmt werden.

Wann sind ausländische Vermieter in Österreich steuerpflichtig?

Wer weder einen Wohnsitz noch seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich hat, kann dennoch in Österreich steuerpflichtig sein. Das gilt insbesondere, wenn Einkünfte aus einer in Österreich gelegenen Immobilie erzielt werden.

Bei einer klassischen privaten Vermietung handelt es sich steuerlich regelmäßig um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG. Diese Einkünfte sind von Einkünften aus Kapitalvermögen und von betrieblichen Einkünften zu unterscheiden.

Für die Besteuerung ist grundsätzlich der steuerliche Überschuss maßgeblich:

Mieteinnahmen – abzugsfähige Werbungskosten = steuerpflichtiger Überschuss

Nicht die Bruttomiete, sondern das nach Abzug der steuerlich anerkannten Aufwendungen verbleibende Ergebnis bildet daher die Grundlage der Besteuerung.

Welche Kosten können Vermieter steuerlich absetzen?

Aufwendungen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen, können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise:

• Zinsen und Finanzierungskosten für ein Darlehen
• Kosten der Hausverwaltung
• Steuerberatungs- und Buchhaltungskosten
• Gebäude- und Haftpflichtversicherungen
• Grundsteuer und bestimmte öffentliche Abgaben
• Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen
• nicht auf den Mieter überwälzte Betriebskosten
• Maklerkosten im Zusammenhang mit der Vermietung
• Fahrt- und Reisekosten bei entsprechendem Zusammenhang
• Absetzung für Abnutzung des Gebäudes
• Kosten für rechtliche Beratung und Mietverträge

Die Tilgung eines Darlehens ist nicht steuerlich abzugsfähig. Berücksichtigt werden können grundsätzlich nur die auf die vermietete Immobilie entfallenden Zinsen und Finanzierungskosten.

Bei größeren Sanierungen muss geprüft werden, ob die Kosten sofort, verteilt über mehrere Jahre oder im Rahmen der Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden können.

Gebäudeabschreibung: Wie hoch ist die AfA in Österreich?

Bei vermieteten Gebäuden beträgt der gesetzliche AfA-Satz grundsätzlich 1,5 Prozent pro Jahr. Das entspricht einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 66,7 Jahren. Ein höherer AfA-Satz ist möglich, wenn eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer durch ein entsprechendes Gutachten nachgewiesen wird. Bundesministerium für Finanzen: AfA bei Vermietung und Verpachtung

Wichtig ist die Aufteilung des Kaufpreises:

• Der auf das Gebäude entfallende Anteil kann abgeschrieben werden.
• Der Wert von Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig.
• Bestimmte Anschaffungsnebenkosten erhöhen die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine beschleunigte AfA in den ersten Jahren möglich sein.

Wie hoch ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen?

Für natürliche Personen gilt in Österreich ein progressiver Einkommensteuertarif. Die konkrete Steuer hängt daher nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern vom steuerpflichtigen Überschuss und der individuellen steuerlichen Situation ab.

Der Spitzensteuersatz von 55 Prozent gilt 2026 nur für Einkommensteile von mehr als einer Million Euro. Es gibt in Österreich keinen Solidaritätszuschlag nach deutschem Vorbild. Bundesministerium für Finanzen: Einkommensteuertarif 2026

Bei beschränkt steuerpflichtigen Personen können besondere Berechnungsregeln gelten. Eine pauschale Aussage über den tatsächlichen Steuersatz ist daher ohne Kenntnis des Einzelfalls nicht möglich.

Wie verhindert ein Doppelbesteuerungsabkommen die doppelte Steuer?

Österreich hat mit zahlreichen Staaten Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Dazu zählen unter anderem Deutschland, die Schweiz, Italien, Ungarn, Tschechien und die meisten EU-Mitgliedstaaten.

Bei Einkünften aus unbeweglichem Vermögen gilt regelmäßig: Der Staat, in dem sich die Immobilie befindet, darf die Einkünfte besteuern. Bei einer Immobilie in Salzburg, Tirol, Wien oder einem anderen österreichischen Bundesland liegt das Besteuerungsrecht daher grundsätzlich bei Österreich.

Das Wohnsitzland kann die Einkünfte dennoch für die Berechnung der persönlichen Steuer berücksichtigen. Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung kommen abhängig vom jeweiligen Abkommen insbesondere zwei Methoden zum Einsatz:

Freistellungsmethode

Das Wohnsitzland stellt die österreichischen Einkünfte grundsätzlich von der Besteuerung frei. Die Einkünfte können jedoch bei der Ermittlung des Steuersatzes für andere Einkünfte berücksichtigt werden.

Anrechnungsmethode

Das Wohnsitzland besteuert die Einkünfte ebenfalls, rechnet aber die in Österreich entrichtete Steuer bis zu einem bestimmten Höchstbetrag an.

Welche Methode gilt, ergibt sich ausschließlich aus dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und dem jeweiligen Wohnsitzstaat.

Welche Steuererklärung müssen ausländische Vermieter abgeben?

Ausländische Vermieter benötigen regelmäßig eine österreichische Steuernummer und müssen ihre Einkünfte gegenüber dem Finanzamt Österreich erklären.

Für Privatpersonen werden insbesondere folgende Unterlagen benötigt:

• österreichische Einkommensteuererklärung
• Beilage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• Aufstellung der Mieteinnahmen
• Aufstellung der Werbungskosten
• Kaufvertrag und Unterlagen zur Kaufpreisaufteilung
• Darlehens- und Zinsnachweise
• Rechnungen über Reparaturen und Sanierungen
• Unterlagen zur Gebäudeabschreibung
• gegebenenfalls Nachweise über die ausländische Ansässigkeit

Die Einkommensteuererklärung ist grundsätzlich bis zum 30. April des Folgejahres einzureichen. Bei elektronischer Abgabe über FinanzOnline verlängert sich die Frist grundsätzlich bis zum 30. Juni des Folgejahres. Bei steuerlicher Vertretung können andere Fristen zur Anwendung kommen. Bundesministerium für Finanzen: Fristen und Fälligkeiten

Ist für die Vermietung eine UID-Nummer erforderlich?

Eine UID-Nummer wird nicht automatisch für jede private Vermietung benötigt. Ob eine umsatzsteuerliche Registrierung erforderlich ist, hängt unter anderem von folgenden Punkten ab:

• Vermietung zu Wohnzwecken
• Vermietung von Geschäftsräumen
• touristische oder kurzfristige Vermietung
• Vermietung von Garagen und Stellplätzen
• Höhe der Umsätze
• Anwendung der Kleinunternehmerregelung
• Verzicht auf eine Steuerbefreiung bei bestimmten gewerblichen Vermietungen

Die umsatzsteuerliche Behandlung muss daher getrennt von der Einkommensteuer geprüft werden.

Die Aussage, Wohnraumvermietung sei in Österreich generell umsatzsteuerfrei, ist nicht richtig. Die Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt grundsätzlich besonderen umsatzsteuerlichen Regeln. Bundesministerium für Finanzen: Vermietung und Verpachtung in der Umsatzsteuer

Beispiel: Deutscher Eigentümer vermietet eine Wohnung in Salzburg

Ein in Deutschland wohnhafter Investor kauft eine Wohnung in Salzburg und vermietet sie langfristig.

Jährliche Einnahmen und Ausgaben:

Position	Betrag
Mieteinnahmen	24.000 €
Darlehenszinsen	−10.000 €
Verwaltung und Versicherung	−2.000 €
Reparaturen	−1.500 €
Gebäude-AfA	−6.000 €
Steuerpflichtiger Überschuss	4.500 €

Der steuerpflichtige Überschuss aus der Vermietung beträgt in diesem vereinfachten Beispiel 4.500 Euro. Dieser Betrag ist grundsätzlich in Österreich zu erklären.

Wie Deutschland die Einkünfte berücksichtigt, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Österreich und Deutschland sowie nach den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers.

Was gilt bei Verlusten aus der Vermietung?

Übersteigen die abzugsfähigen Aufwendungen die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Ob und in welchem Umfang dieser Verlust berücksichtigt werden kann, hängt unter anderem von folgenden Fragen ab:

• Liegt eine steuerlich anerkannte Einkunftsquelle vor?
• Ist langfristig ein Gesamtüberschuss zu erwarten?
• Greift die österreichische Liebhabereiverordnung?
• Gibt es weitere steuerpflichtige Einkünfte in Österreich?
• Wie behandelt das Wohnsitzland den Verlust?
• Welche Regelungen enthält das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen?

Ein anfänglicher Verlust bedeutet daher nicht automatisch, dass dieser uneingeschränkt mit ausländischen oder österreichischen Einkünften verrechnet werden kann.

Typische Fehler ausländischer Immobilieneigentümer

Keine steuerliche Registrierung

Der Immobilienkauf führt nicht automatisch dazu, dass sämtliche Pflichten aus der späteren Vermietung erfüllt sind. Die steuerliche Erfassung sollte rechtzeitig mit einem österreichischen Steuerberater geklärt werden.

Falsche Einordnung der Einkünfte

Private Mieteinnahmen sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – nicht Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Fehlende Kaufpreisaufteilung

Ohne nachvollziehbare Aufteilung zwischen Gebäude sowie Grund und Boden kann die AfA falsch berechnet werden.

Nicht dokumentierte Aufwendungen

Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge sollten vollständig aufbewahrt werden. Ohne Nachweis kann das Finanzamt Aufwendungen möglicherweise nicht anerkennen.

Falsche Behandlung von Sanierungen

Nicht jede Renovierung ist sofort vollständig abzugsfähig. Herstellungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen können unterschiedlich behandelt werden.

DBA wird nicht richtig angewendet

Die österreichischen Einkünfte müssen häufig auch im Wohnsitzland angegeben werden. Die konkrete Entlastung richtet sich nach dem jeweiligen Abkommen.

Umsatzsteuer wird übersehen

Wohnraum, Geschäftsräume, touristische Vermietung und Stellplätze können umsatzsteuerlich unterschiedlich behandelt werden.

Checkliste für ausländische Vermieter in Österreich

• Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Wohnsitzstaat prüfen
• steuerliche Behandlung vor dem Kauf berechnen lassen
• österreichische Steuernummer beantragen
• Kaufpreis auf Gebäude sowie Grund und Boden aufteilen
• Finanzierung und Darlehenszinsen dokumentieren
• Mietverträge und Zahlungseingänge erfassen
• sämtliche Rechnungen und Belege aufbewahren
• Gebäude-AfA korrekt berechnen
• umsatzsteuerliche Behandlung klären
• Einkommensteuererklärung fristgerecht einreichen
• österreichischen Steuerbescheid im Wohnsitzland berücksichtigen
• steuerliche Auswirkungen eines späteren Verkaufs prüfen

Häufig gestellte Fragen

Muss ich in Österreich Steuern zahlen, wenn ich im Ausland wohne?

Ja. Wer mit einer in Österreich gelegenen Immobilie Mieteinnahmen erzielt, kann in Österreich beschränkt steuerpflichtig sein. Der ausländische Wohnsitz beseitigt die österreichische Steuerpflicht nicht.

Werden die gesamten Mieteinnahmen besteuert?

Nein. Besteuert wird grundsätzlich der Überschuss der Einnahmen über die steuerlich abzugsfähigen Werbungskosten.

Kann ich Darlehenszinsen absetzen?

Zinsen für ein Darlehen, das nachweislich der Anschaffung, Herstellung oder Sanierung der vermieteten Immobilie dient, können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Tilgung ist nicht abzugsfähig.

Wie hoch ist die Gebäudeabschreibung?

Ohne Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer beträgt die AfA bei Vermietung und Verpachtung grundsätzlich 1,5 Prozent des abschreibungsfähigen Gebäudewerts pro Jahr.

Muss ich auch im Wohnsitzland eine Steuererklärung abgeben?

In vielen Fällen ja. Wie die österreichischen Einkünfte dort behandelt werden, bestimmt das nationale Steuerrecht in Verbindung mit dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen.

Benötige ich eine österreichische GmbH?

Nein. Eine österreichische Gesellschaft ist nicht automatisch notwendig. Ob eine private oder gesellschaftsrechtliche Struktur sinnvoller ist, hängt von Kaufpreis, Finanzierung, Haltedauer, Umfang der Vermietung und den persönlichen Steuerverhältnissen ab.

Muss ich Umsatzsteuer auf die Miete verrechnen?

Das hängt von der Nutzung und der konkreten Vermietungsform ab. Wohnraum, Geschäftsräume, Stellplätze und touristische Unterkünfte werden umsatzsteuerlich unterschiedlich behandelt.

Immobilien in Österreich kaufen und vermieten

Wer als internationaler Käufer eine Wohnung, ein Haus oder eine Anlageimmobilie in Österreich erwerben möchte, sollte neben der steuerlichen Struktur auch den regionalen Immobilienmarkt berücksichtigen.

Simon Immobilien unterstützt Käufer und Eigentümer insbesondere in Salzburg, im Salzburger Land und in angrenzenden Regionen bei:

• der Suche nach geeigneten Anlageimmobilien
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• dem Kauf und Verkauf von Wohnungen und Häusern
• der Vermarktung von Zinshäusern und Anlageobjekten
• der Vermittlung geeigneter Fachpartner

Die individuelle steuerliche Beratung und die Erstellung von Steuererklärungen erfolgen durch dazu befugte Steuerberater.

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