Der Kauf einer Immobilie durch eine ausländische Gesellschaft ist in Österreich nicht einfach ein Standard-Kaufprozess. Während inländische Käufer relativ direkt vorgehen können, entstehen für ausländische juristische Personen zusätzliche Anforderungen: Die Grundverkehrsgenehmigung muss geklärt werden, die Vertretung muss eindeutig dokumentiert sein, und das Grundbuch verlangt präzise Eintragungen. Diese Komplexität führt zu längeren Bearbeitungszeiten und erfordert koordinierte Zusammenarbeit zwischen Makler, Notar, Anwalt und Behörden.

Wenn Sie als ausländische Gesellschaft eine österreichische Immobilie kaufen oder als Verkäufer mit solch einem Käufer verhandeln möchten, sollten Sie früh klären, welche Unterlagen erforderlich sind und welche Behördenschritte anstehen. Simon Immobilien unterstützt Sie bei der Einordnung dieser Anforderungen und vermittelt den Kontakt zu den richtigen Fachleuten — kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Das Wichtigste auf einen Blick

Ausländische Gesellschaften benötigen für den Immobilienkauf in Österreich eine Grundverkehrsgenehmigung nach dem Grundverkehrsgesetz (GVG), es sei denn, sie sind EU-/EWR-Bürger oder Unternehmen mit Sitz in diesen Ländern.
Die Vertretung der ausländischen Gesellschaft muss durch beglaubigte Vollmachten und Registerauszüge nachgewiesen werden; Notare prüfen diese Unterlagen genau.
Der Eintrag im Grundbuch erfolgt auf Basis des Gesellschaftsnamens, der Registernummer und des Registerlandes — fehlerhafte Daten führen zu Verzögerungen oder Eintragungsablehnungen.
Die Grundverkehrsgenehmigung kann Wochen bis Monate dauern; eine vorzeitige Antragstellung ist daher essentiell.
Steuerliche Implikationen (Grunderwerbsteuer, Betriebsstätteneintrag) erfordern frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater.
Eine unvollständige oder fehlerhafte Dokumentation der Gesellschaft ist der häufigste Grund für Verzögerungen und kann zum Scheitern des Kaufs führen.

Wer ist eine ausländische Gesellschaft und wann ist Grundverkehr relevant?

Das österreichische Grundverkehrsgesetz (GVG) regelt, unter welchen Bedingungen Nicht-Österreicher und ausländische Unternehmen Grundstücke und Immobilien erwerben dürfen. Hier ist zunächst eine wichtige Unterscheidung zu treffen: Nicht alle ausländischen Käufer unterliegen den gleichen Beschränkungen.

Ausländische Gesellschaften sind juristische Personen, deren Sitz oder Verwaltung sich außerhalb Österreichs befindet. Das können Kapitalgesellschaften (z. B. GmbH, AG, Ltd., SARL), Personengesellschaften oder auch Stiftungen sein. Entscheidend ist, wo die Gesellschaft registriert ist und wo ihre wirtschaftliche Substanz liegt.

Für Käufer aus der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum (Island, Liechtenstein, Norwegen) gelten erleichterte Regeln. Sie benötigen in den meisten Fällen keine Grundverkehrsgenehmigung, sofern sie nicht gewerblich tätig sind oder das Grundstück nicht zu Spekulationszwecken erwerben. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen und Besonderheiten, die im Einzelfall zu prüfen sind.

Für alle anderen ausländischen Gesellschaften — also solche aus Drittländern außerhalb der EU/EWR — ist eine Grundverkehrsgenehmigung erforderlich. Diese wird von der zuständigen Bezirkshauptmannschaft oder Magistratsstelle erteilt und ist nicht automatisch garantiert. Die Behörde prüft, ob der Erwerb im öffentlichen Interesse liegt oder ob Bedenken bestehen.

Ein häufiges Missverständnis: Viele Käufer denken, dass eine Genehmigung automatisch erteilt wird, wenn der Kaufpreis stimmt. Tatsächlich ist die Genehmigung eine diskretionäre Entscheidung der Behörde, die auch aus Gründen des öffentlichen Interesses versagt werden kann — etwa wenn die Immobilie in einer sensiblen Region liegt oder wenn Zweifel an der Bonität des Käufers bestehen.

Grundverkehrsgenehmigung: Voraussetzungen, Antrag und Dauer

Die Grundverkehrsgenehmigung ist das zentrale Dokument für ausländische Gesellschaften. Ohne sie kann der Notar die Eintragung im Grundbuch nicht vornehmen, und der Kaufvertrag bleibt rechtlich unwirksam.

Der Antrag wird von der Gesellschaft selbst oder durch einen bevollmächtigten Vertreter bei der zuständigen Behörde eingereicht. Zuständig ist die Bezirkshauptmannschaft oder Magistratsstelle des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. Der Antrag muss folgende Unterlagen enthalten:

Beglaubigte Kopie des Gesellschaftsregisters (z. B. Handelsregisterauszug, Certificate of Incorporation) im Original oder beglaubigter Kopie
Nachweis der Vertretungsbefugnis (Geschäftsführer, Vorstand, Prokura) mit beglaubigter Unterschrift
Kaufvertrag oder Kaufabsichtserklärung
Grundriss und Lageplan der Immobilie
Nachweis über die Finanzierung (Bankbestätigung, Eigenkapitalnachweis)
Erklärung über den Verwendungszweck (Eigennutzung, Vermietung, gewerbliche Nutzung)

Die Bearbeitungsdauer ist nicht gesetzlich festgelegt, beträgt aber in der Praxis zwischen vier und zwölf Wochen, je nach Komplexität des Falls und Auslastung der Behörde. In manchen Bundesländern oder bei unkomplizierten Fällen kann es schneller gehen; bei Besonderheiten (z. B. Landwirtschaftsflächen, sensible Grenzregionen) kann es deutlich länger dauern.

Ein kritischer Punkt: Die Behörde kann Nachfragen stellen und zusätzliche Unterlagen anfordern. Jede Nachfrage verlängert das Verfahren um Wochen. Deshalb ist es wichtig, den Antrag von Anfang an vollständig und fehlerlos einzureichen. Ein erfahrener Anwalt oder Notar kann hier wertvolle Unterstützung leisten, indem er die Unterlagen vorab prüft und sicherstellt, dass alles korrekt ist.

Vertretung der ausländischen Gesellschaft: Vollmachten und Registerauszüge

Eine ausländische Gesellschaft kann nicht selbst vor Notar erscheinen. Sie wird durch einen Vertreter vertreten — üblicherweise einen Geschäftsführer, Vorstand oder einen bevollmächtigten Anwalt. Die Vertretungsbefugnis muss eindeutig und lückenlos dokumentiert sein.

Der Notar verlangt folgende Unterlagen:

Beglaubigte Abschrift aus dem Gesellschaftsregister des Herkunftslandes (z. B. Handelsregisterauszug), die zeigt, wer zur Vertretung berechtigt ist
Vollmacht des Vertreters, falls dieser nicht unmittelbar aus dem Register hervorgeht
Personalausweis oder Pass des Vertreters
Ggf. Prokuraurkunde oder Bevollmächtigungsurkunde

Ein häufiger Fehler: Der Registerauszug ist zu alt. Viele Notare akzeptieren nur Auszüge, die nicht älter als drei bis sechs Monate sind. Ist der Auszug älter, muss ein neuer angefordert werden — was Zeit kostet, besonders wenn das Register im Ausland liegt.

Ein zweiter häufiger Fehler: Die Vollmacht ist nicht beglaubigt. In Österreich ist eine beglaubigte Unterschrift des Vertreters erforderlich. Eine bloße Fotokopie reicht nicht aus. Die Beglaubigung muss von einer befugten Stelle erfolgen — in Österreich typischerweise vom Notar selbst oder von einer Behörde. Im Ausland können auch Notare, Konsulate oder beglaubigte Übersetzer die Beglaubigung vornehmen.

Ein drittes Risiko: Sprachbarrieren. Der Registerauszug liegt oft in der Landessprache vor. Der Notar kann eine beglaubigte Übersetzung verlangen, besonders wenn die Unterlagen nicht eindeutig sind. Dies kostet Zeit und Geld — eine beglaubigte Übersetzung kann 100 bis 300 Euro kosten, je nach Umfang und Sprache.

Die Lösung: Alle Unterlagen sollten frühzeitig — idealerweise Wochen vor dem geplanten Notartermin — zusammengetragen und mit dem Notar abgestimmt werden. Ein erfahrener Notar kann schon bei der Kaufvertragsverhandlung sagen, welche Unterlagen genau erforderlich sind und in welcher Form.

Grundbucheintrag: Anforderungen an die Registrierung ausländischer Gesellschaften

Das österreichische Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Eigentum und Belastungen von Immobilien dokumentiert. Der Eintrag muss präzise sein — jeder Fehler kann zu Problemen führen.

Für ausländische Gesellschaften gelten besondere Anforderungen:

Der Gesellschaftsname muss exakt so eingetragen werden, wie er im Herkunftsregister eingetragen ist
Die Registernummer und das Registerland müssen angegeben werden
Die Adresse der Gesellschaft (Sitz oder Verwaltung) muss vollständig sein
Ggf. muss eine Betriebsstätte in Österreich angegeben werden

Ein Beispiel: Eine deutsche GmbH “Beispiel GmbH” mit dem Sitz in Berlin wird im österreichischen Grundbuch als “Beispiel GmbH, Handelsregister Berlin, Registernummer HRB 123456, Sitz: Berlin, Deutschland” eingetragen. Jeder dieser Punkte muss stimmen. Fehlt die Registernummer oder ist das Registerland falsch, kann die Eintragung abgelehnt oder muss nachgebessert werden.

Die Grundbuchbehörde (Bezirksgericht) prüft die Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Sie verlangt oft eine beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsregisters als Nachweis. Ist diese nicht vorhanden oder unvollständig, wird die Eintragung nicht vorgenommen.

Ein zusätzlicher Punkt: Manche ausländische Gesellschaften haben keinen einfachen Namen. Beispielsweise können französische Gesellschaften lange Zusätze haben (z. B. “SARL à responsabilité limitée”), britische Gesellschaften “Limited” oder “PLC”, und Schweizer Gesellschaften “AG” oder “GmbH”. Der Notar und die Grundbuchbehörde müssen klären, welcher Teil des Namens in das Grundbuch eingetragen wird — und dieser muss mit dem Register übereinstimmen.

Schritt-für-Schritt-Ablauf: Von der Kaufabsicht zur Grundbucheintragung

Der Kaufprozess für eine ausländische Gesellschaft folgt dieser Abfolge:

Vorbereitungsphase (Woche 1–2): Makler und Käufer klären die Grundverkehrsfähigkeit. Ist der Käufer EU-/EWR-Bürger oder Unternehmen? Oder ist eine Genehmigung erforderlich? Parallel werden erste Unterlagen zusammengetragen: Registerauszug, Vollmachten, Finanzierungsnachweis. Ansprechpartner: Makler, Anwalt oder Notar.
Grundverkehrsantrag (Woche 2–4): Der Anwalt oder Notar bereitet den Antrag vor und reicht ihn bei der zuständigen Behörde ein. Die Behörde bestätigt den Eingang und teilt mit, ob Unterlagen fehlen. Typische Dauer: 1–2 Wochen bis zur Einreichung, danach 4–12 Wochen Bearbeitungszeit. Ansprechpartner: Behörde (Bezirkshauptmannschaft), Anwalt.
Kaufvertrag und Notartermin (Woche 8–12): Parallel zur Grundverkehrsgenehmigung wird der Kaufvertrag ausgearbeitet. Der Notar prüft alle Unterlagen der ausländischen Gesellschaft: Registerauszug, Vollmachten, Personalien des Vertreters. Dies kann mehrere Wochen dauern, besonders wenn Unterlagen nachgebessert werden müssen. Der Notartermin findet statt, sobald die Grundverkehrsgenehmigung vorliegt und alle Unterlagen vollständig sind. Ansprechpartner: Notar, Anwalt, Käufer und Verkäufer.
Finanzierung und Bankfreigabe (Woche 10–14): Die Bank des Käufers prüft die Finanzierung und gibt die Freigabe. Dies kann parallel zur Grundverkehrsgenehmigung erfolgen, verzögert sich aber oft, wenn die Bank zusätzliche Unterlagen über die ausländische Gesellschaft verlangt (z. B. Jahresabschlüsse, Bonitätsprüfung). Ansprechpartner: Bank, Notar.
Grundbucheintragung (Woche 14–16): Der Notar reicht die Eintragungsanträge beim Grundbuchgericht ein. Das Gericht prüft die Unterlagen und trägt den neuen Eigentümer ein. Dies dauert typischerweise 1–3 Wochen, kann sich aber verzögern, wenn die Grundbuchbehörde Fragen hat (z. B. zur Schreibweise des Gesellschaftsnamens). Ansprechpartner: Grundbuchgericht (Bezirksgericht), Notar.
Abschluss und Übergabe (Woche 16–18): Sobald der Eintrag im Grundbuch erfolgt ist, ist die Gesellschaft Eigentümerin. Der Notar stellt eine beglaubigte Abschrift aus dem Grundbuch aus. Übergabe und Schlüsselübergabe folgen. Ansprechpartner: Notar, Verkäufer, Makler.

Die gesamte Dauer von der Kaufabsicht bis zur Grundbucheintragung beträgt typischerweise 4 bis 6 Monate. Bei komplizierten Fällen (z. B. Landwirtschaftsflächen, Grenzregionen) oder bei Verzögerungen bei der Behörde kann es 6 bis 9 Monate dauern.

Fallbeispiel: Schweizer AG kauft Wohnhaus in Wien

Ein konkretes Szenario verdeutlicht die Abläufe und Kosten.

Eine Schweizer Aktiengesellschaft (AG) mit Sitz in Zürich möchte ein Wohnhaus in Wien-Döbling erwerben. Der Kaufpreis beträgt 1.200.000 Euro. Der Geschäftsführer der AG ist in Zürich ansässig.

Ablauf:

Woche 1: Der Makler klärt, dass für eine Schweizer AG eine Grundverkehrsgenehmigung erforderlich ist (Schweiz ist nicht EU/EWR). Der Anwalt wird beauftragt.
Woche 2: Der Anwalt fordert vom Geschäftsführer an: Handelsregisterauszug (nicht älter als 3 Monate), beglaubigte Vollmacht, Kopie des Personalausweises, Finanzierungsbestätigung der Bank.
Woche 3–4: Der Anwalt reicht den Grundverkehrsantrag bei der Bezirkshauptmannschaft Wien ein. Die Behörde bestätigt den Eingang.
Woche 5–8: Die Behörde prüft. In Woche 6 fragt sie nach, ob die AG in Österreich eine Betriebsstätte hat oder plant zu gründen. Der Anwalt klärt, dass die AG nur Eigentümerin sein wird, keine Betriebsstätte geplant ist.
Woche 9: Die Behörde erteilt die Grundverkehrsgenehmigung.
Woche 10: Der Notar vereinbart einen Termin. Er verlangt: beglaubigte Abschrift des Handelsregisters, beglaubigte Vollmacht (mit Apostille), Registerauszug nicht älter als 3 Monate.
Woche 11: Alle Unterlagen liegen vor. Der Kaufvertrag wird ausgefertigt.
Woche 12: Notartermin. Der Geschäftsführer oder ein bevollmächtigter Anwalt erscheint vor dem Notar (oder es erfolgt eine Videokonferenz mit beglaubigter Unterschrift). Der Kaufvertrag wird unterzeichnet, die Kaufsumme wird überwiesen.
Woche 13–14: Der Notar reicht die Eintragungsanträge beim Grundbuchgericht Wien ein.
Woche 15–16: Das Grundbuchgericht trägt die Schweizer AG als Eigentümerin ein.

Kostenaufstellung (Orientierungswerte):

Kostenart	Betrag	Bemerkung
Grunderwerbsteuer	42.000 EUR	3,5 % vom Kaufpreis (1.200.000 EUR)
Notargebühren	ca. 4.800 EUR	0,4 % vom Kaufpreis, Basis Notargebührengesetz
Grundbucheintragung	ca. 1.320 EUR	1,1 % vom Kaufpreis
Anwaltsgebühren	ca. 2.000–3.000 EUR	für Grundverkehrsantrag und Begleitung
Beglaubigte Übersetzungen	ca. 300–500 EUR	falls erforderlich
Gesamtnebenkosten	ca. 50.420–51.620 EUR	ca. 4,2 % vom Kaufpreis

Die Grundverkehrsgenehmigung selbst ist kostenlos; es fallen nur Gebühren für den Antrag bei der Behörde an (ca. 50–150 EUR, je nach Bundesland).

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Zu spät mit der Grundverkehrsgenehmigung beginnen: Viele Käufer starten den Antrag erst, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist. Das kostet 4–12 Wochen. Lösung: Den Antrag parallel zur Kaufvertragsverhandlung einreichen. So ist die Genehmigung oft schon da, wenn der Notar bereit ist.
Registerauszug ist zu alt oder unvollständig: Ein Auszug aus dem Handelsregister, der älter als 6 Monate ist, wird von Notaren oft nicht akzeptiert. Noch schlimmer: Der Auszug zeigt nicht, wer zur Vertretung berechtigt ist. Lösung: Einen aktuellen Auszug anfordern, der explizit die Geschäftsführer/Vorstände mit Vertretungsbefugnis auflistet. Dies sollte 2–3 Monate vor dem geplanten Notartermin erfolgen.
Vollmacht ist nicht beglaubigt oder nicht ins Deutsche übersetzt: Ein Notar in Österreich akzeptiert eine englische oder französische Vollmacht nicht ohne beglaubigte Übersetzung. Lösung: Frühzeitig mit dem Notar klären, in welcher Form die Vollmacht vorliegen muss. Eine beglaubigte Übersetzung kostet Zeit und Geld, sollte aber eingeplant werden.
Falsche oder unvollständige Angaben im Grundverkehrsantrag: Wenn der Gesellschaftsname falsch geschrieben ist oder die Registernummer fehlt, lehnt die Behörde den Antrag ab oder fordert Nachbesserungen an. Lösung: Den Antrag von einem erfahrenen Anwalt prüfen lassen, bevor er eingereicht wird. Ein Fehler kostet 4–8 Wochen Verzögerung.
Keine Klärung der steuerlichen Ansässigkeit: Manche ausländische Gesellschaften müssen in Österreich eine Betriebsstätte anmelden oder sind steuerpflichtig. Dies wird oft übersehen. Lösung: Einen Steuerberater einschalten, der klärt, ob die Gesellschaft in Österreich anmeldepflichtig ist und welche Steuererklärungen erforderlich sind.
Unterschätzen der Finanzierungsprüfung: Banken prüfen ausländische Käufer oft strenger. Sie verlangen Jahresabschlüsse, Bonitätsnachweise und ggf. eine Bürgschaft. Lösung: Frühzeitig mit der Bank klären, welche Unterlagen erforderlich sind, und diese zeitig einreichen.

Checkliste: Ausländische Gesellschaft kauft Immobilie

Grundverkehrsfähigkeit klären: Ist eine Genehmigung erforderlich oder nicht? (EU/EWR oder Drittland?)
Registerauszug anfordern: nicht älter als 3–6 Monate, mit Angabe der Vertretungsbefugnis
Vollmacht des Vertreters prüfen: beglaubigt, ggf. übersetzt, Apostille vorhanden?
Grundverkehrsantrag vorbereiten: mit Anwalt oder Notar, alle erforderlichen Unterlagen zusammentragen
Finanzierung klären: Bank informieren, dass Käufer ausländische Gesellschaft ist, erforderliche Unterlagen rechtzeitig einreichen
Steuerliche Situation prüfen: Steuerberater konsultieren, Betriebsstättenpflicht klären
Notar früh einbinden: Alle Unterlagen vorab mit Notar abstimmen, keine Überraschungen beim Termin
Grundbucheintrag vorbereiten: Gesellschaftsname, Registernummer, Registerland korrekt schreiben
Zeitpuffer einplanen: Gesamtdauer 4–6 Monate einkalkulieren, nicht unterschätzen
Kommunikation dokumentieren: Alle Zusagen, Anforderungen und Fristen schriftlich festhalten

Häufige Fragen

Braucht eine EU-GmbH eine Grundverkehrsgenehmigung?

Nein, in der Regel nicht. Eine GmbH mit Sitz in einem EU-Land unterliegt nicht dem österreichischen Grundverkehrsgesetz, sofern sie nicht gewerblich tätig ist oder das Grundstück zu Spekulationszwecken erwirbt. Allerdings gibt es Ausnahmen: Manche Bundesländer oder Gemeinden haben Zusatzbestimmungen. Es ist sinnvoll, dies vorab mit einem Anwalt zu klären, um Überraschungen zu vermeiden.

Wie lange dauert die Grundverkehrsgenehmigung wirklich?

Die gesetzliche Frist ist nicht festgelegt. In der Praxis dauert es 4 bis 12 Wochen, je nach Bundesland, Komplexität des Falls und Auslastung der Behörde. Wien und Graz sind oft schneller (4–6 Wochen), ländliche Bezirke können länger brauchen (8–12 Wochen). Jede Nachfrage der Behörde verlängert das Verfahren um 2–4 Wochen.

Kann die Grundverkehrsgenehmigung abgelehnt werden?

Ja, es ist möglich. Die Behörde kann die Genehmigung versagen, wenn sie das öffentliche Interesse gefährdet sieht. Dies ist selten, aber möglich bei sehr großen Grundstücken, Landwirtschaftsflächen oder in sensiblen Regionen. Eine Ablehnung ist aber begründet und kann vor Gericht anfechtbar sein. In den meisten Fällen wird die Genehmigung erteilt, wenn die Unterlagen vollständig sind.

Wer muss vor dem Notar erscheinen — der Geschäftsführer oder ein Anwalt?

Der Geschäftsführer oder ein bevollmächtigter Vertreter muss vor dem Notar erscheinen. Dies kann persönlich vor Ort erfolgen oder per Videokonferenz mit beglaubigter Unterschrift (je nach Notar und Bundesland). Ein Anwalt kann den Geschäftsführer bevollmächtigen, aber die Vollmacht muss beglaubigt sein.

Muss die Gesellschaft in Österreich angemeldet werden?

Das hängt davon ab, ob die Gesellschaft in Österreich eine Betriebsstätte gründet oder wirtschaftlich tätig wird. Wenn sie nur Eigentümerin der Immobilie ist und diese nicht selbst betreibt (z. B. nicht selbst vermietet), ist keine Anmeldung erforderlich. Wenn aber die Gesellschaft die Immobilie selbst vermietet oder eine Betriebsstätte gründet, muss sie sich beim Finanzamt anmelden. Ein Steuerberater kann dies klären.

Welche Unterlagen braucht der Notar genau?

Der Notar verlangt: (1) beglaubigte Abschrift des Gesellschaftsregisters, (2) beglaubigte Vollmacht des Vertreters mit Apostille, (3) Personalausweis oder Pass des Vertreters, (4) ggf. beglaubigte Übersetzung, wenn die Unterlagen nicht auf Deutsch oder Englisch sind, (5) Grundverkehrsgenehmigung, (6) Kaufvertrag. Es ist sinnvoll, diese Liste mit dem Notar vorab zu besprechen, um sicherzustellen, dass alles vorhanden ist.

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