Maklerprovision bei Beteiligungen: Eigengeschäft und Näheverhältnis

Entfällt die Maklerprovision bei einer Beteiligung?

Eine Beteiligung des Maklers an der Verkäufergesellschaft führt nicht in jedem Fall automatisch zum Entfall der Provision. Entscheidend ist, ob ein Eigengeschäft, ein wirtschaftlich gleichzustellendes Geschäft oder ein sonstiges relevantes Näheverhältnis vorliegt. Diese Fälle haben unterschiedliche Folgen: Beim Eigengeschäft besteht kein Provisionsanspruch. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Näheverhältnis kann ein rechtzeitiger Hinweis Voraussetzung für den Anspruch sein.

Für Kaufinteressenten ist deshalb nicht nur die Beteiligungsquote wichtig. Ebenso zählen Einfluss, wirtschaftliche Interessen, die Rolle der beteiligten Personen und die erfolgte Information. Stand: September 2026.

Drei Fälle mit unterschiedlichen Folgen

1. Der Makler ist selbst Vertragspartner

Kommt das Geschäft zwischen dem Auftraggeber und dem Makler selbst zustande, liegt ein Eigengeschäft vor. Dafür sieht § 6 Abs. 4 MaklerG keinen Provisionsanspruch vor. Ein Makler, der eine eigene Immobilie selbst an seinen Auftraggeber verkauft, vermittelt insoweit kein Geschäft mit einem Dritten.

Wichtig: Ein Hinweis auf die eigene Verkäuferrolle schafft für dieses Eigengeschäft nicht nachträglich einen Maklerprovisionsanspruch. Quelle: § 6 Abs. 4 MaklerG

2. Das Geschäft entspricht wirtschaftlich einem Eigengeschäft

Auch rechtlich getrennte Unternehmen können wirtschaftlich so verbunden sein, dass das Geschäft einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Dann greift ebenfalls der gesetzliche Ausschluss. Die Prüfung betrifft etwa die gesellschaftsrechtliche Verflechtung und den damit verbundenen Einfluss auf die andere Vertragspartei.

Die Rechtsprechung stellt auf die konkrete wirtschaftliche Situation ab. Eine isolierte Prozentzahl bietet daher keine verlässliche Antwort für alle Fälle. Aus einer Minderheitsbeteiligung folgt weder stets Provisionsfreiheit noch stets ein unproblematischer Anspruch. Quelle: OGH, Rechtsprechung zu wirtschaftlichen Eigengeschäften

3. Es besteht ein sonstiges Näheverhältnis

Unterhalb eines Eigengeschäfts kann eine familiäre oder wirtschaftliche Verbindung bestehen, die die Interessenwahrung für den Auftraggeber beeinträchtigen könnte. Nach § 6 Abs. 4 MaklerG hat der Makler in diesem Fall nur dann einen Provisionsanspruch, wenn er unverzüglich auf das Näheverhältnis hinweist.

Eine offengelegte Verbindung ist somit anders zu behandeln als ein provisionsausschließendes Eigengeschäft. Auch bei einem ausreichenden Hinweis müssen die übrigen Voraussetzungen des Provisionsanspruchs erfüllt sein. Offenlegung bedeutet nicht automatisch, dass jede geforderte Rechnung richtig ist.

Warum Beteiligungsquoten allein nicht genügen

Eine Firmenbuchabfrage kann wichtige Anhaltspunkte liefern. Sie ersetzt aber nicht die Beurteilung des gesamten Geschäfts. Zu klären sind beispielsweise:

• Welche Gesellschaft verkauft oder vermietet die Immobilie?
• Wer ist Vertragspartner des Maklerauftrags?
• Welche direkten oder indirekten Beteiligungen bestehen?
• Welche Personen führen die Geschäfte und welchen Einfluss haben sie?
• Welche wirtschaftlichen Interessen verbinden Makler und andere Vertragspartei?
• Welche Informationen wurden dem Auftraggeber wann gegeben?

Auch die Richtung einer Beteiligung und die Verflechtung mehrerer Gesellschaften können eine Rolle spielen. Die Entscheidung OGH 3 Ob 212/19a verdeutlicht, dass gesellschaftsrechtlicher Einfluss anhand des konkreten Sachverhalts beurteilt werden muss. Daraus lässt sich keine allgemeine Freigrenze für Beteiligungen ableiten. Quelle: OGH 3 Ob 212/19a

Welche Information benötigen Verbraucher?

Gegenüber Verbrauchern ergänzt § 30b Konsumentenschutzgesetz die Pflichten des Immobilienmaklers. Vor Abschluss des Maklervertrags ist eine schriftliche Übersicht zu den voraussichtlichen Kosten einschließlich einer gesondert ausgewiesenen Vermittlungsprovision zu geben. Ein nach § 6 Abs. 4 MaklerG relevantes Näheverhältnis ist darin ebenfalls zu berücksichtigen. Quelle: § 30b KSchG

Für Interessenten bedeutet das praktisch: Fragen Sie nach einer verständlichen schriftlichen Erklärung der Verbindung. Ein bloßer Name, ein Logo oder die Tatsache, dass zwei Firmen dieselbe Adresse verwenden, erklärt noch nicht automatisch die wirtschaftliche Beziehung. Ob die erteilte Information im Einzelfall ausreicht, sollte anhand ihres Inhalts und Zeitpunkts geprüft werden.

Bewahren Sie die erhaltene Kostenübersicht gemeinsam mit dem Maklerauftrag, dem Exposé und der Korrespondenz auf. So bleibt nachvollziehbar, was vor einer bindenden Erklärung bekannt war.

Doppelmakler ist nicht automatisch Eigengeschäft

Die Tätigkeit eines Maklers für beide Vertragsseiten ist von einem Eigengeschäft zu unterscheiden. Allein daraus, dass derselbe Makler Käufer und Verkäufer betreut, folgt nicht, dass er selbst wirtschaftlich die Verkäuferrolle übernimmt. Umgekehrt beseitigt die Bezeichnung „Doppelmakler“ eine tatsächlich bestehende Beteiligung oder Verflechtung nicht.

Prüfen Sie deshalb zwei getrennte Fragen: Für wen arbeitet der Makler, und welche eigenen oder verbundenen wirtschaftlichen Interessen bestehen am Geschäft? Die Antworten sollten aus den Unterlagen und ergänzenden Informationen nachvollziehbar werden.

So prüfen Sie eine konkrete Provisionsforderung

Vor der Beauftragung

Lassen Sie sich Auftrag, Kostenübersicht und etwaige Hinweise auf Beteiligungen oder familiäre Verbindungen geben. Fragen Sie gezielt nach, wenn Verkäufer, Bauträger und Makler miteinander verbunden erscheinen. Halten Sie Antworten schriftlich fest, damit Inhalt und Zeitpunkt später nachvollzogen werden können.

Vor dem Kauf oder der Anmietung

Gleichen Sie die Namen der Vertragsparteien mit den erhaltenen Unterlagen ab. Hat sich die Verkäufergesellschaft geändert oder wurde eine weitere Gesellschaft eingeschaltet, kann eine ergänzende Prüfung nötig sein. Bewerten Sie die Provisionsfrage gemeinsam mit dem tatsächlichen Vertragsablauf.

Bei einer bereits gestellten Rechnung

Sammeln Sie die Vereinbarung, die Rechnung, das Exposé, Hinweise auf die Verbindung und die relevante Korrespondenz. Notieren Sie, wann Sie welche Information erhalten haben. Lassen Sie bei begründeten Zweifeln den Anspruch rechtlich prüfen, bevor Sie allein aufgrund einer vermuteten Beteiligungsquote über Zahlung oder Rückforderung entscheiden.

Dieser Artikel enthält keine Aussage darüber, ob eine bestimmte Rechnung geschuldet ist. Dafür müssen die konkreten Unterlagen und Umstände beurteilt werden.

Häufige Fragen zu Maklerbeteiligungen

Kann ein Hinweis ein Eigengeschäft provisionspflichtig machen?

Nein. Der gesetzliche Ausschluss beim Eigengeschäft und beim wirtschaftlich gleichzustellenden Geschäft ist von der Hinweispflicht bei sonstigen Näheverhältnissen zu unterscheiden. Die Offenlegung schafft im ersten Fall keinen Provisionsanspruch.

Ist eine kleine Beteiligung immer unbedenklich?

Nein. Die Quote allein entscheidet nicht. Auch weitere Verbindungen, Einflussmöglichkeiten und die konkrete wirtschaftliche Situation sind relevant. Umgekehrt führt nicht jede Beteiligung zwingend zum vollständigen Ausschluss einer Provision.

Muss ich jede Verbindung selbst recherchieren?

Eigene Rückfragen können helfen, ersetzen aber nicht die gesetzlichen Informationspflichten des Maklers. Für die spätere Prüfung sollten Sie festhalten, welche Informationen Sie tatsächlich erhalten haben und wann.

Ist eine familiäre Beziehung automatisch ein Eigengeschäft?

Nein. Eine familiäre Verbindung kann ein relevantes Näheverhältnis begründen, ist aber nicht automatisch mit einem Eigengeschäft gleichzusetzen. Auch hier müssen Bedeutung und Auswirkungen im konkreten Fall geprüft werden.

Unterlagen frühzeitig klären

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und die Rollen der Beteiligten nachvollziehen? Besprechen Sie mit Simon Immobilien, welche Unterlagen und Kosteninformationen für Ihr Vorhaben benötigt werden. Bei strittigen Provisionsansprüchen oder komplexen Gesellschaftsstrukturen ist eine gesonderte rechtliche Prüfung sinnvoll.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung zum österreichischen Maklerrecht. Sie ersetzen keine Beratung zu einem einzelnen Geschäft.