Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Wer 2026 in Österreich einen Wohnkredit aufnehmen möchte, sollte deshalb keine angekündigte „KIM-Novelle 2026“ abwarten. Entscheidend sind die aktuellen Vergabestandards der Bank, die eigene finanzielle Tragfähigkeit und die Bewertung der Immobilie.

Stand: September 2026.

Was nach der KIM-Verordnung gilt

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) nennt für solide private Wohnimmobilienkredite weiterhin drei Orientierungswerte: höchstens 90 Prozent Beleihungsquote, höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens für den jährlichen Schuldendienst und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Das FMA-Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten beschreibt die aufsichtliche Erwartung nach dem Auslaufen der Verordnung. Es ist keine neue KIM-Verordnung und begründet keinen Anspruch auf einen Kredit.

Die drei FMA-Orientierungswerte für private Wohnimmobilienkredite im Überblick. Quelle: FMA, Stand September 2026.

Die Werte sind keine starren gesetzlichen Grenzen für jeden einzelnen Kreditantrag. Laut FMA sollen sie grundsätzlich bei mindestens 80 Prozent des neu vergebenen Kreditvolumens eingehalten werden. Banken können auf Basis ihrer Risikoeinschätzung eigene Vergabestandards festlegen. Die FMA nennt außerdem Ausnahmen für Kredite unter 50.000 Euro, bei Paaren unter 100.000 Euro, sowie für Zwischenfinanzierungen. Die konkrete Bankprüfung und ein ausreichender persönlicher Sicherheitspuffer bleiben daher entscheidend. Weitere Informationen: FMA – Wohnimmobilienkredite.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Eine Beleihungsquote von 90 Prozent bedeutet nicht automatisch, dass zehn Prozent des Kaufpreises als Ersparnisse genügen. Die Quote stellt den Kredit den von der Bank anerkannten Sicherheiten gegenüber. Kaufpreis, Bankbewertung und gesamte Projektkosten können voneinander abweichen.

Für Ihre Planung gehören neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten, notwendige Arbeiten und eine frei verfügbare Reserve in die Rechnung. Lassen Sie sich erklären, welchen Immobilienwert die Bank ansetzt und welche Kosten sie mitfinanziert. Eine pauschale gesetzliche Pflicht zu „20 Prozent Eigenkapital plus sämtlichen Nebenkosten“ lässt sich aus der ausgelaufenen KIM-Verordnung für 2026 nicht ableiten.

Zusätzliche Darlehen sind keine Ersparnisse: Sie erhöhen die Rückzahlungsverpflichtungen. Familiäre Unterstützung sollte eindeutig als Schenkung oder Darlehen dokumentiert werden. Auch die Herkunft der Mittel gehört transparent in das Finanzierungsgespräch.

Welche Kreditrate ist dauerhaft tragbar?

Die FMA bezieht den Schuldendienst auf das Jahresnettoeinkommen und berücksichtigt dabei auch ein vorhandenes 13. und 14. Monatsgehalt. Die Orientierungsgröße ist deshalb nicht einfach mit 40 Prozent eines einzelnen regulären Monatsgehalts gleichzusetzen. Quelle: FMA – Wohnimmobilienkredite.

Erstellen Sie zusätzlich eine eigene Haushaltsrechnung: laufende Wohnkosten, Lebenshaltung, andere Kreditraten, Unterhaltsverpflichtungen und unregelmäßige Ausgaben. Rechnen Sie durch, was bei geringerem Einkommen, Reparaturen oder steigenden variablen Zinsen übrig bleibt. Die maximal angebotene Rate muss nicht Ihre persönlich passende Rate sein.

Laufzeit und Bankentscheidung

Eine längere Laufzeit reduziert bei gleichem Kreditbetrag und unverändertem Zinssatz die monatliche Rate, erhöht aber die insgesamt gezahlten Zinsen. Vergleichen Sie deshalb Monatsrate, effektiven Jahreszins und Gesamtbelastung gemeinsam. Der effektive Jahreszins bildet verpflichtende Kreditkosten ab und ist für den Angebotsvergleich aussagekräftiger als der Sollzinssatz allein. Quelle: Arbeiterkammer – Kreditangebote vergleichen.

Prüfen Sie außerdem, wie sich der Pensionsantritt auf das verfügbare Einkommen auswirkt. Aus dem Ende der KIM-Verordnung folgt weder eine allgemeine Zusage für 40-jährige Kredite noch ein Anspruch auf eine Abweichung von den Orientierungswerten. Banken beurteilen jeden Antrag individuell; zusätzliche interne Risikovorgaben können die angebotene Finanzierung begrenzen.

So bereiten Sie das Finanzierungsgespräch vor

• Stellen Sie Einkommensnachweise, Kontoauszüge und eine nachvollziehbare Haushaltsrechnung zusammen. Die Bank legt die benötigten Zeiträume fest.
• Dokumentieren Sie verfügbare Eigenmittel und bestehende Verbindlichkeiten. Bei Selbstständigen können Steuerbescheide und Jahresabschlüsse erforderlich sein.
• Erfassen Sie Kaufpreis, Nebenkosten und geplante Arbeiten getrennt. Prüfen Sie die Objektunterlagen frühzeitig.
• Vergleichen Sie Angebote mit gleicher Kreditsumme, Laufzeit und Zinsbindung. Berücksichtigen Sie Effektivzins, Gesamtbelastung und vertragliche Möglichkeiten zur Sondertilgung.
• Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie ein verbindliches Kaufanbot abgeben. Erforderliche Finanzierungsvorbehalte sollten fachlich formuliert werden.

Häufige Fragen

Gilt die KIM-Verordnung 2026 noch?

Nein. Sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA erwartet weiterhin eine solide Vergabe von Wohnkrediten anhand der beschriebenen Orientierungswerte.

Muss jede Bank die Werte 90, 40 und 35 bei jedem Kredit einhalten?

Nein. Das FMA-Rundschreiben beschreibt eine aufsichtliche Erwartung für die solide Kreditvergabe. Die Kriterien sollen grundsätzlich bei mindestens 80 Prozent des Neukreditvolumens eingehalten werden; Banken können anhand ihrer Risikoeinschätzung eigene Vergabestandards festlegen.

Sollte ich auf weitere Lockerungen warten?

Zinsen, Immobilienpreise und künftige Kreditbedingungen lassen sich nicht sicher vorhersagen. Bewerten Sie Ihre Finanzierung anhand konkreter Angebote und Ihrer dauerhaft tragbaren Belastung statt anhand einer unbestätigten künftigen Änderung.

Sind Kaufnebenkosten automatisch mitfinanziert?

Nein. Ob und in welcher Höhe eine Bank Kaufnebenkosten berücksichtigt, ergibt sich aus dem konkreten Angebot. Nehmen Sie sämtliche Kosten in Ihre Gesamtplanung auf.

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