Einordnung und Kontext

Seit August 2022 regelt die KIM-Verordnung in Österreich die Vergabe von Wohnkrediten. Banken müssen seither strengere Vorgaben bei Eigenkapital, Kreditlaufzeit und Schuldentragfähigkeit einhalten. Nach dreieinhalb Jahren Praxis stehen nun Lockerungen zur Diskussion.

Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat gemeinsam mit der Oesterreichischen Nationalbank erste Eckpunkte für eine Überarbeitung vorgelegt. Hintergrund sind die deutlich gestiegenen Zinsen und Immobilienpreise, die vielen Haushalten den Zugang zu Wohneigentum erschweren.

Banken dürfen bereits heute bei 20 Prozent ihrer Neukredite von den Vorgaben abweichen. Diese Ausnahmequote wird in der Praxis jedoch selten voll ausgeschöpft. Die geplanten Änderungen zielen darauf ab, mehr Flexibilität zu schaffen, ohne die Finanzstabilität zu gefährden.

Worauf es konkret ankommt

Die bisherige Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises bleibt voraussichtlich bestehen. Diskutiert wird jedoch eine differenziertere Betrachtung nach Käufergruppen. Junge Familien und Erstkäufer könnten künftig von gelockerten Anforderungen profitieren.

Bei der Kreditlaufzeit zeichnet sich eine Verlängerung der Maximaldauer ab. Statt der aktuellen 35 Jahre könnten 40 Jahre möglich werden. Dies würde die monatliche Belastung reduzieren, erhöht allerdings die Gesamtkosten des Kredits.

Die Schuldendienstquote – also das Verhältnis von Kreditrate zu Haushaltseinkommen – liegt derzeit bei maximal 40 Prozent. Hier könnte es Anpassungen nach oben geben, insbesondere bei höheren Einkommen.

Regelung	Aktuell	Mögliche Änderung 2026
Eigenkapitalquote	mind. 20%	Lockerungen für bestimmte Gruppen
Maximale Laufzeit	35 Jahre	bis zu 40 Jahre
Schuldendienstquote	max. 40%	Anhebung bei höheren Einkommen
Ausnahmequote für Banken	20%	eventuell 25-30%

Typische Fragen und Fallstricke

Viele Kreditinteressenten fragen sich, ob sie mit einer Finanzierung bis 2026 warten sollten. Diese Strategie birgt Risiken. Niemand kann vorhersagen, wie sich Zinsen und Immobilienpreise entwickeln. Wer heute finanzieren kann, sollte nicht allein auf mögliche Lockerungen spekulieren.

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Ausnahmeregelung. Banken sind nicht verpflichtet, die 20-Prozent-Quote auszuschöpfen. Jedes Institut entscheidet selbst, welche Kunden von Ausnahmen profitieren. Meist sind dies Bestandskunden mit exzellenter Bonität.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf bleiben von der KIM-Verordnung unberührt. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Maklerkosten müssen weiterhin aus Eigenmitteln bezahlt werden. Diese können in Summe 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Banken prüfen auch nach einer Lockerung jeden Kreditantrag individuell. Die KIM-Verordnung setzt nur den regulatorischen Rahmen. Interne Risikovorgaben der Kreditinstitute können strenger sein.

Praxis und nächste Schritte

Wer aktuell eine Immobilienfinanzierung plant, sollte seine Ausgangslage realistisch bewerten. Ein Gespräch mit mehreren Banken verschafft Klarheit über die eigenen Möglichkeiten. Dabei empfiehlt es sich, alle Einkommensquellen und vorhandenes Eigenkapital vollständig offenzulegen.

Die Vorbereitung der Unterlagen macht den Unterschied. Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, Kontoauszüge und eine Haushaltsrechnung gehören zum Standard. Bei Selbstständigen kommen Bilanzen und Steuerbescheide hinzu.

Alternative Finanzierungsbausteine können die Eigenkapitalquote verbessern. Bauspardarlehen, Eigenmittelersatzdarlehen oder familiäre Unterstützung sind Optionen, die Banken akzeptieren. Wichtig ist die transparente Dokumentation der Mittelherkunft.

Bis zur finalen Entscheidung über die KIM-Novelle vergehen noch Monate. Die Umsetzung neuer Regeln benötigt weitere Zeit. Kreditnehmer sollten sich auf die aktuell gültigen Bedingungen einstellen und parallel die Entwicklungen verfolgen.

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