Einordnung und Kontext

Der Immobilienkauf gehört für die meisten Menschen zu den größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. In Österreich müssen Käufer dabei nicht nur den reinen Kaufpreis einkalkulieren, sondern auch erhebliche Nebenkosten, die je nach Konstellation zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Diese zusätzlichen Ausgaben überraschen viele Erstkäufer, da sie in der ersten Euphorie über die gefundene Traumimmobilie oft unterschätzt oder übersehen werden.

Die rechtliche Grundlage für die meisten Kaufnebenkosten bilden verschiedene österreichische Gesetze und Verordnungen. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt die Besteuerung des Eigentumswechsels, während das Gerichtsgebührengesetz (GGG) die Eintragungsgebühren ins Grundbuch festlegt. Zusätzlich fallen Kosten für die notarielle oder anwaltliche Vertragserrichtung an, die durch die jeweiligen Standesrichtlinien geregelt sind. Seit der Reform der Grunderwerbsteuer 2016 gelten einheitliche Steuersätze, unabhängig davon, ob der Kauf innerhalb der Familie stattfindet oder nicht.

Für Kaufinteressenten bedeutet dies konkret: Wer eine Immobilie um 400.000 Euro erwirbt, muss mit zusätzlichen Kosten von mindestens 40.000 Euro rechnen. Diese Summe muss in der Regel aus Eigenmitteln aufgebracht werden, da Banken Nebenkosten üblicherweise nicht mitfinanzieren. Die KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht schreibt seit August 2022 ohnehin vor, dass Kreditnehmer mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen müssen. Die Kaufnebenkosten kommen noch dazu.

Besonders in den Ballungsräumen Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck, wo die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, stellen die Nebenkosten eine erhebliche zusätzliche Belastung dar. Ein junges Paar, das in Wien eine 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung um 500.000 Euro kauft, benötigt allein für die Nebenkosten rund 50.000 Euro – zusätzlich zum erforderlichen Eigenkapitalanteil von 100.000 Euro für die Finanzierung. Diese Dimension wird oft erst beim konkreten Kaufvorhaben bewusst.

Grundlagen und Begriffe

Die Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten an. Der reguläre Steuersatz beträgt in Österreich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Als Bemessungsgrundlage gilt in der Regel der Kaufpreis inklusive aller vom Käufer übernommenen Leistungen. Dazu zählen etwa Ablösezahlungen für Einrichtungsgegenstände oder die Übernahme von Verbindlichkeiten. Bei unentgeltlichen Erwerben innerhalb der Familie wird seit 2016 der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen, wobei gestaffelte Steuersätze von 0,5 bis 3,5 Prozent zur Anwendung kommen.

Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch

Die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist mit einer Gebühr von 1,1 Prozent des Kaufpreises verbunden. Diese Gebühr fällt für die Verbücherung des Eigentumsrechts an. Zusätzlich wird bei einer Kreditfinanzierung für die Eintragung des Pfandrechts zugunsten der Bank nochmals 1,2 Prozent der Darlehenssumme fällig. Das österreichische Grundbuch wird elektronisch geführt und bietet Rechtssicherheit durch das Prinzip des öffentlichen Glaubens – was im Grundbuch steht, gilt als richtig.

Kosten der Vertragserrichtung

Der Kaufvertrag muss in Österreich notariell oder von einem Rechtsanwalt beglaubigt werden. Die Kosten richten sich nach dem Notariatstarif beziehungsweise den Honorarrichtlinien der Rechtsanwaltskammer und betragen üblicherweise zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises, abhängig von der Komplexität des Geschäfts. Der Vertragserrichter übernimmt dabei nicht nur die Formulierung des Vertrags, sondern auch die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und deren Abführung an das Finanzamt sowie die Einreichung beim Grundbuchsgericht.

Die Maklerprovision

Falls ein Immobilienmakler am Geschäft beteiligt ist, fällt eine Provision an. Die maximalen Provisionssätze sind im Maklergesetz geregelt und betragen bei Kaufgeschäften bis zu 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also maximal 3,6 Prozent brutto. Bei Immobilien bis 36.336,42 Euro darf die Provision bis zu 4 Prozent betragen. Die Provision ist nur dann zu zahlen, wenn der Makler tatsächlich vermittelnd tätig war und das Geschäft zustande kommt. Seit 2023 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. Bei Kaufgeschäften gibt es diese Regelung noch nicht.

Worauf es konkret ankommt

Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, die Käufer im Vorfeld genau prüfen sollten. Der wichtigste Faktor ist naturgemäß der Kaufpreis selbst, da die meisten Nebenkosten als Prozentsatz davon berechnet werden. Aber auch die Art des Erwerbs, die Finanzierungsstruktur und regionale Besonderheiten spielen eine Rolle.

Bei der Finanzplanung sollten folgende Kostenpositionen berücksichtigt werden:

Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises (bei Erwerb von Fremden)
Grundbucheintragung Eigentumsrecht: 1,1 % des Kaufpreises
Vertragserrichtung und Beglaubigung: 1–3 % des Kaufpreises
Maklerprovision (falls anfallend): bis zu 3,6 % des Kaufpreises inkl. USt
Grundbucheintragung Pfandrecht: 1,2 % der Kreditsumme
Schätzgutachten für die Bank: 300–500 Euro
Bearbeitungsgebühr der Bank: 0,5–1 % der Kreditsumme (oft verhandelbar)
Rechtsgeschäftsgebühr für den Kreditvertrag: 0,8 % der Kreditsumme (bis max. 400.000 Euro)
Kontoführungsgebühren für Kreditkonto: 5–10 Euro monatlich

Kostenart	Prozentsatz	Berechnungsbasis	Zahlungsempfänger
Grunderwerbsteuer	3,5 %	Kaufpreis	Finanzamt
Grundbucheintragung Eigentum	1,1 %	Kaufpreis	Grundbuchsgericht
Vertragserrichtung	1–3 %	Kaufpreis	Notar/Anwalt
Pfandrechtseintragung	1,2 %	Kreditsumme	Grundbuchsgericht

Ein wesentlicher Unterschied ergibt sich, wenn kein Makler involviert ist. Direktkäufe vom Bauträger oder private Verkäufe ohne Maklervermittlung reduzieren die Nebenkosten um bis zu 3,6 Prozent. Allerdings übernimmt der Makler oft wichtige Aufgaben wie die Bonitätsprüfung, die Koordination der Besichtigungen und die Vorbereitung der Vertragsunterlagen, die beim Direktkauf selbst organisiert werden müssen.

Die Finanzierungsstruktur beeinflusst ebenfalls die Gesamtkosten. Je höher der Kreditanteil, desto höher fallen die kreditbezogenen Nebenkosten aus. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Kreditfinanzierung von 320.000 Euro (80 Prozent) fallen allein für die Pfandrechtseintragung 3.840 Euro an. Dazu kommen die Rechtsgeschäftsgebühr und eventuelle Bearbeitungsgebühren der Bank.

Regional gibt es Unterschiede vor allem bei den Maklerprovisionen und Vertragserrichtungskosten. In Wien und anderen Großstädten verlangen Notare und Anwälte tendenziell höhere Honorare als in ländlichen Regionen. Auch die Maklerprovisionen werden in begehrten Lagen oft voll ausgeschöpft, während in weniger nachgefragten Gebieten Verhandlungsspielraum besteht.

Rechenbeispiel oder Fallbeispiel

Beispiel 1: Eigentumswohnung in Graz

Familie Huber kauft eine 95 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Graz-Andritz. Der Kaufpreis beträgt 380.000 Euro. Die Wohnung wurde über einen Makler vermittelt. Die Familie finanziert 300.000 Euro über einen Bankkredit, die restlichen 80.000 Euro plus Nebenkosten bringen sie als Eigenkapital ein.

Grunderwerbsteuer: 380.000 × 3,5 % = 13.300 Euro Eintragungsgebühr Eigentum: 380.000 × 1,1 % = 4.180 Euro Vertragserrichtung Notar: 380.000 × 2 % = 7.600 Euro Maklerprovision: 380.000 × 3 % × 1,2 (inkl. USt) = 13.680 Euro Eintragungsgebühr Pfandrecht: 300.000 × 1,2 % = 3.600 Euro Rechtsgeschäftsgebühr Kreditvertrag: 300.000 × 0,8 % = 2.400 Euro Schätzgutachten: 400 Euro Bearbeitungsgebühr Bank: 300.000 × 0,5 % = 1.500 Euro

Gesamte Kaufnebenkosten: 46.660 Euro

Das entspricht 12,28 Prozent des Kaufpreises. Familie Huber muss also insgesamt 126.660 Euro an Eigenmitteln aufbringen (80.000 Euro Eigenkapitalanteil plus 46.660 Euro Nebenkosten).

Beispiel 2: Reihenhaus ohne Makler

Das Ehepaar Berger kauft direkt vom Bauträger ein Reihenhaus in Wels um 450.000 Euro. Da kein Makler involviert ist, entfällt die Provision. Die Finanzierung erfolgt mit 350.000 Euro Fremdkapital.

Grunderwerbsteuer: 450.000 × 3,5 % = 15.750 Euro Eintragungsgebühr Eigentum: 450.000 × 1,1 % = 4.950 Euro Vertragserrichtung (Bauträger stellt Vertragsmuster): 450.000 × 1,2 % = 5.400 Euro Eintragungsgebühr Pfandrecht: 350.000 × 1,2 % = 4.200 Euro Rechtsgeschäftsgebühr Kreditvertrag: 350.000 × 0,8 % = 2.800 Euro Schätzgutachten: entfällt (Neubau, Bauträger stellt Unterlagen) Bearbeitungsgebühr Bank: 350.000 × 0,75 % = 2.625 Euro

Gesamte Kaufnebenkosten: 35.725 Euro

Das entspricht 7,94 Prozent des Kaufpreises. Durch den Wegfall der Maklerprovision und die günstigere Vertragserrichtung spart das Ehepaar Berger im Vergleich zu einem makelvermittelten Kauf etwa 20.000 Euro an Nebenkosten.

Typische Fragen und Fallstricke

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich finanzieren österreichische Banken die Kaufnebenkosten nicht mit. Die KIM-Verordnung der FMA sieht vor, dass maximal 90 Prozent des Immobilienwerts (nicht des Kaufpreises) finanziert werden dürfen. In der Praxis bedeutet das meist eine Finanzierung von maximal 80 Prozent des Kaufpreises. Die Nebenkosten müssen aus Eigenmitteln bezahlt werden. Ausnahmen gibt es nur in seltenen Einzelfällen, etwa wenn zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind.

Wann werden die einzelnen Kosten fällig?

Die zeitliche Abfolge der Zahlungen folgt meist diesem Muster: Die Maklerprovision wird bei Vertragsunterzeichnung fällig. Das Honorar für die Vertragserrichtung ist ebenfalls bei der Beurkundung zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von einem Monat nach Vertragsunterzeichnung selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt werden – das übernimmt üblicherweise der Vertragserrichter. Die Eintragungsgebühren werden bei Einreichung des Antrags beim Grundbuchsgericht fällig. Kreditbezogene Kosten fallen bei Kreditvertragsabschluss an.

Was passiert, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt?

Scheitert der Kauf nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, bleiben manche Kosten trotzdem bestehen. Die Kosten der Vertragserrichtung sind auch bei Rücktritt zu zahlen, es sei denn, es wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Die Maklerprovision ist nur bei tatsächlichem Zustandekommen des Kaufs zu zahlen – allerdings kann bei verschuldetem Rücktritt Schadenersatz anfallen. Wurde die Grunderwerbsteuer bereits bezahlt, kann sie beim Finanzamt zurückgefordert werden, wenn der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht wird.

Gibt es Möglichkeiten, Kaufnebenkosten zu sparen?

Einsparpotenzial besteht vor allem bei der Maklerprovision durch Direktkauf und bei der Vertragserrichtung durch Verwendung von Standardverträgen. Die Bearbeitungsgebühren der Bank sind oft verhandelbar, besonders bei guter Bonität. Manche Banken verzichten ganz darauf. Bei der Grunderwerbsteuer und den Eintragungsgebühren gibt es keinen Spielraum – diese sind gesetzlich festgelegt. Vorsicht ist geboten bei vermeintlichen Sparmodellen, die über komplizierte Konstruktionen die Bemessungsgrundlage reduzieren sollen. Das Finanzamt prüft solche Gestaltungen genau.

Welche Nebenkosten fallen bei Schenkung oder Erbschaft an?

Bei Schenkungen und Erbschaften innerhalb der Familie gelten seit 2016 besondere Regelungen. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer dient der dreifache Einheitswert. Die Steuersätze sind gestaffelt: für die ersten 250.000 Euro fallen 0,5 Prozent an, für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent, darüber 3,5 Prozent. Zusätzlich fallen die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent und Kosten für die Vertragserrichtung an. Bei Erbschaften kommt keine Erbschaftsteuer mehr dazu – diese wurde in Österreich 2008 abgeschafft.

Muss ich die Kaufnebenkosten in der Steuererklärung angeben?

Die Kaufnebenkosten sind steuerlich unterschiedlich zu behandeln. Bei vermieteten Immobilien können sie als Anschaffungsnebenkosten über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Die jährliche Abschreibung beträgt 1,5 Prozent der Bemessungsgrundlage bei Altbauten (vor 1915), 2 Prozent bei jüngeren Gebäuden. Bei selbstgenutztem Wohnraum sind die Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Eine Ausnahme bilden außergewöhnliche Belastungen, etwa wenn der Kauf aus gesundheitlichen Gründen notwendig wurde.

Praxis und nächste Schritte

Der Weg zum Eigentum erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Die folgende Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt den typischen Ablauf eines Immobilienkaufs in Österreich mit besonderem Augenmerk auf die anfallenden Nebenkosten:

Finanzierungsrahmen klären (Dauer: 1–2 Wochen): Noch vor der Immobiliensuche sollten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten ausloten. Berechnen Sie Ihr verfügbares Eigenkapital inklusive einer Reserve für die Kaufnebenkosten. Holen Sie eine unverbindliche Finanzierungszusage Ihrer Hausbank ein. Bedenken Sie dabei die 20-Prozent-Eigenkapitalregel der KIM-Verordnung plus mindestens 10 Prozent für Nebenkosten.
Immobiliensuche und Erstbesichtigung (Dauer: 1–6 Monate): Während der Suche sollten Sie bei jedem Objekt die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten kalkulieren. Fragen Sie gezielt nach, ob eine Maklerprovision anfällt und in welcher Höhe. Bei Neubauprojekten klären Sie, ob der angegebene Preis bereits alle Kosten enthält oder ob noch Zusatzkosten für Sonderausstattungen anfallen.
Kaufpreisverhandlung und Finanzierungszusage (Dauer: 1–2 Wochen): Nach erfolgreicher Verhandlung holen Sie verbindliche Finanzierungsangebote von mindestens drei Banken ein. Vergleichen Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Nebenkosten der Finanzierung. Verhandeln Sie Bearbeitungsgebühren und prüfen Sie, ob Ihre Hausbank auf diese verzichtet.
Vertragsvorbereitung und Prüfung (Dauer: 2–3 Wochen): Beauftragen Sie einen Notar oder Rechtsanwalt mit der Vertragserrichtung. Lassen Sie sich einen detaillierten Kostenvoranschlag geben, der alle Nebenkosten auflistet. Der Vertragserrichter prüft auch die Lastenfreiheit der Immobilie im Grundbuch und bereitet die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vor. Parallel dazu lässt die Bank ein Schätzgutachten erstellen.
Vertragsunterzeichnung und Abwicklung (Dauer: 1 Tag): Bei der Unterzeichnung werden die ersten Kosten fällig: Maklerprovision (falls anfallend) und Honorar für die Vertragserrichtung. Der Notar oder Anwalt übernimmt die Meldung an das Finanzamt und die Abfuhr der Grunderwerbsteuer innerhalb der gesetzlichen Frist.
Grundbucheintragung und Kaufpreiszahlung (Dauer: 4–8 Wochen): Nach Unterzeichnung beantragt der Vertragserrichter die Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch. Erst nach Eintragung einer Rangordnung für die erwerbende Partei ist die Kaufpreiszahlung sicher. Die Bank überweist den Kreditbetrag meist direkt auf ein Treuhandkonto. Die Eintragungsgebühren werden vom Grundbuchsgericht vorgeschrieben.
Übergabe und Nachbereitung (Dauer: 1–2 Wochen): Nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt die Übergabe der Immobilie. Dokumentieren Sie den Zustand mittels Übergabeprotokoll. Melden Sie Strom, Gas und andere Versorgungsleistungen um. Bewahren Sie alle Belege über die Kaufnebenkosten auf – bei Vermietung sind sie steuerlich relevant.

Die Gesamtdauer vom ersten Finanzierungsgespräch bis zur Schlüsselübergabe beträgt üblicherweise drei bis sechs Monate. In dieser Zeit sollten Sie liquide Mittel für die Nebenkosten bereithalten, da diese oft vor der Kreditauszahlung fällig werden.

Als Ansprechpartner stehen Ihnen verschiedene Experten zur Verfügung: Immobilienmakler bei der Objektsuche und Preisverhandlung, Notare oder Rechtsanwälte für die Vertragserrichtung, Banken oder unabhängige Finanzierungsberater für die Kreditbeschaffung, Steuerberater bei komplexeren Konstellationen oder Vermietungsabsicht. Das Grundbuchsgericht und das Finanzamt sind die zuständigen Behörden, wobei der direkte Kontakt meist über den Vertragserrichter läuft.

Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar, sondern dient der allgemeinen Information. Bei konkreten Fragen sollten Sie fachkundigen Rat einholen. Für die Immobiliensuche in Oberösterreich und darüber hinaus steht Ihnen Simon Immobilien mit langjähriger Markterfahrung zur Seite – mehr unter https://www.simon-immobilien.at/de.