Kaufnebenkosten in Österreich: Was zum Kaufpreis dazukommt

Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen in Österreich insbesondere Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren sowie die vereinbarten Kosten für Vertrag, Abwicklung und gegebenenfalls Maklervermittlung hinzu. Bei einer Finanzierung können weitere Kosten entstehen. Eine pauschale Quote von zehn oder zwölf Prozent ersetzt deshalb keine Aufstellung für das konkrete Objekt.

Stand: September 2026. Dieser Ratgeber behandelt den üblichen privaten Immobilienkauf; besondere Übertragungen und Begünstigungen müssen gesondert geprüft werden.

Kaufnebenkosten in drei Gruppen planen

Trennen Sie öffentliche Abgaben von vertraglich vereinbarten Honoraren. Halten Sie zu jeder Position Betrag, Berechnungsgrundlage, enthaltene Leistungen und Fälligkeit fest. So lassen sich Angebote vergleichen und doppelte Ansätze vermeiden.

Grunderwerbsteuer: Üblicher Kauf und Sonderfälle

Bei einer entgeltlichen Übertragung von Grundvermögen beträgt der Steuersatz grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert. Bei einem üblichen Kauf ist regelmäßig der Kaufpreis Ausgangspunkt. Für unentgeltliche Erwerbe und Übertragungen im begünstigten Familienverband gelten andere Regeln. Der Stufentarif für Grundvermögen beträgt 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Maßgeblich ist dabei der Grundstückswert; auch frühere Erwerbe können zu berücksichtigen sein. Quelle: BMF – Steuersätze und Stufentarif.

Übertragen Sie diese Regeln nicht ungeprüft auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, Gesellschaftsanteile oder Umgründungen. Auch eine Aufteilung des Kaufpreises auf Immobilie und Inventar muss sachlich nachvollziehbar sein und fachlich geprüft werden. Ein beliebig angesetzter Möbelbetrag ist kein verlässlicher Steuerspartipp.

Grundbuch: Eigentum und Pfandrecht unterscheiden

Die Eintragung des Eigentumsrechts kostet im üblichen entgeltlichen Kauf 1,1 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Für die Eintragung eines Pfandrechts fallen grundsätzlich 1,2 Prozent des Pfandrechtswerts an. Hinzu kommen gegebenenfalls Eingaben- und weitere Verfahrenskosten. Quelle: oesterreich.gv.at – Kaufnebenkosten.

Der Pfandrechtswert muss nicht mit dem ausgezahlten Kredit übereinstimmen. Maßgeblich sind der Nenn- beziehungsweise Höchstbetrag und eine mitgesicherte Nebengebührensicherstellung. Lassen Sie sich den für die Eintragung vorgesehenen Betrag nennen. Quelle: oesterreich.gv.at – Eintragung des Eigentumsrechts.

Was gilt für die vorübergehende Gebührenbefreiung?

Die befristete Befreiung nach §§ 25a bis 25c GGG knüpft grundsätzlich an Anträge an, die nach dem 30. Juni 2024 und vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Für einen erst im September 2026 neu geplanten Kauf sollte diese Ersparnis daher nicht pauschal angesetzt werden. Bei rechtzeitig begonnenen Vorgängen können besondere Konstellationen und Folgeeintragungen relevant sein; auch Nachweise und spätere Wegfallgründe sind zu beachten. Lassen Sie einen möglichen Übergangsfall anhand der Unterlagen prüfen. Quelle: BMJ-Richtlinie zur temporären Befreiung im RIS.

Vertrag, Treuhand und Beglaubigung

Für Vertragserrichtung und Abwicklung können Honorare eines Rechtsanwalts oder Notars anfallen. Vergleichen Sie den tatsächlichen Leistungsumfang: Sind Treuhand, steuerliche Selbstberechnung, Grundbuchsantrag, Auslagen und Umsatzsteuer enthalten? Ein angebotener Prozentsatz ist ohne diese Angaben nur eingeschränkt vergleichbar.

Die Erstellung des Kaufvertrags und die Beglaubigung von Unterschriften sind unterschiedliche Leistungen. Für die grundbücherliche Durchführung werden grundsätzlich gerichtlich oder notariell beglaubigte Unterschriften benötigt. Auch ein durch einen Rechtsanwalt erstellter Vertrag kann eine gesonderte Beglaubigung erfordern. Quelle: oesterreich.gv.at – Kaufnebenkosten und Beglaubigung.

Fragen Sie nach einem nachvollziehbaren Gesamtangebot. Setzen Sie nicht ein umfassendes Notarhonorar und zusätzlich nochmals dieselben Leistungen als Vertragserrichtung an.

Maklerprovision beim Kauf

Ob eine Provision geschuldet wird, hängt von der Vereinbarung und den rechtlichen Anspruchsvoraussetzungen ab. Bei Kaufpreisen ab 48.448,52 Euro beträgt die zulässige Höchstprovision grundsätzlich drei Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also 3,6 Prozent brutto. Für niedrigere Kaufpreise gibt es andere Grenzen. Ein Höchstsatz ist keine automatisch in jedem Kauf anfallende Gebühr. Quelle: oesterreich.gv.at – Provisionsstaffel beim Kauf.

Prüfen Sie die vereinbarte Bruttosumme und die Fälligkeit vor einer Bindung. Das Bestellerprinzip für Wohnungsmietverträge darf nicht mit den Regeln beim Immobilienkauf verwechselt werden.

Finanzierungskosten richtig abgrenzen

Eine gesetzliche Kreditvertragsgebühr von 0,8 Prozent gehört nicht in eine aktuelle Standardrechnung: Die früheren Rechtsgeschäftsgebühren auf Darlehens- und Kreditverträge wurden 2011 abgeschafft. Davon zu unterscheiden sind vereinbarte Bankentgelte und Grundbuchgebühren. Quelle: BMF – Budgetbericht 2011, Abschaffung der Darlehens- und Kreditvertragsgebühr.

Verlangen Sie eine vollständige Kostenaufstellung der Bank. Prüfen Sie insbesondere Bewertung, Kontoführung, verpflichtende Nebenleistungen und die Bedingungen einzelner Entgelte. Die bloße Nennung eines Entgelts bedeutet nicht, dass jede Vertragsklausel rechtlich wirksam ist.

Beispiel: Kaufpreis 400.000 Euro

Die folgende Modellrechnung ist kein konkretes Angebot. Angenommen werden ein normaler entgeltlicher Kauf ohne Begünstigung, 400.000 Euro als Bemessungsgrundlage für Steuer und Eigentumseintragung sowie eine vereinbarte Maklerprovision von drei Prozent zuzüglich Umsatzsteuer.

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent von 400.000 Euro = 14.000 Euro.
• Eigentumseintragung: 1,1 Prozent von 400.000 Euro = 4.400 Euro.
• Vereinbarte Maklerprovision: 3,6 Prozent brutto = 14.400 Euro.
• Zwischensumme dieser drei Positionen: 32.800 Euro.

Bei einem zusätzlich eingetragenen Pfandrechtswert von beispielhaft 360.000 Euro kämen grundsätzlich 4.320 Euro Eintragungsgebühr hinzu. Die Zwischensumme wäre dann 37.120 Euro. Noch nicht enthalten sind Vertrag und Treuhand, Beglaubigung, Eingabengebühren, etwaige weitere Bankkosten sowie Umzug oder notwendige Arbeiten. Das Beispiel weist bewusst keinen vermeintlich vollständigen Gesamtpreis aus.

Häufige Fragen

Fallen immer zehn bis zwölf Prozent Nebenkosten an?

Nein. Die tatsächliche Summe hängt unter anderem von Vermittlung, Finanzierung, vereinbarten Leistungen und möglichen Begünstigungen ab. Rechnen Sie die einzelnen Positionen statt einer vermeintlichen Mindestquote.

Müssen sämtliche Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden?

Ob die Bank Kosten mitfinanziert, ergibt sich aus ihrem konkreten Angebot und der Kreditprüfung. Planen Sie keine Finanzierungslücke ein und lassen Sie sich die verfügbare Kreditsumme verbindlich erklären.

Wann muss ich die Beträge zahlen?

Die Fälligkeit ist je Position unterschiedlich. Lassen Sie von Vertragserrichter, Bank und Makler einen abgestimmten Zahlungsplan erstellen. Eine pauschale Frist von einem Monat ab Vertragsunterzeichnung passt nicht für alle Steuern, Gebühren und Honorare.

Welche laufenden Kosten kommen später dazu?

Betrieb, Energie, Versicherung, Abgaben und Instandhaltung gehören in das laufende Budget. Bei Wohnungseigentum sind auch Rücklage und beschlossene Arbeiten zu prüfen. Diese Ausgaben dürfen nicht mit einmaligen Kaufnebenkosten vermischt werden.

Vor dem Kauf: Kostenliste vervollständigen

• Steuer und mögliche Sonderregelungen fachlich bestimmen lassen.
• Eigentums- und Pfandrechtseintragung getrennt berechnen.
• Honorare einschließlich Umsatzsteuer und Auslagen schriftlich klären.
• Doppelte Leistungsansätze entfernen und Fälligkeiten abstimmen.
• Eine zusätzliche Reserve für objektbezogene Arbeiten und unerwartete Ausgaben vorsehen.

Für Fragen zur Immobilie und zu den vorhandenen Objektunterlagen erreichen Sie Simon Immobilien hier.