Maklervertrag widerrufen in Österreich: Rücktritt, Fristen und Provision

Wer einen Maklervertrag als Verbraucher im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen abschließt, kann in Österreich grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zurücktreten. Maßgeblich ist das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG). Ob danach noch Kosten anfallen, hängt insbesondere von Belehrung, Leistungsbeginn und Vertragserfüllung ab. Ein selbst gefundener Käufer bedeutet ebenfalls nicht automatisch Provisionsfreiheit.

Stand: 29. September 2026. Berücksichtigt ist auch das Verbraucherrechts-Änderungsgesetz 2026; die neue Online-Rücktrittsfunktion gilt für Verträge, die nach dem 30. September 2026 geschlossen werden.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die reguläre Rücktrittsfrist bei einem erfassten Maklervertrag beträgt 14 Tage ab Vertragsabschluss.
• Fehlt die vorgeschriebene Rücktrittsbelehrung, kann sich die Frist um zwölf Monate verlängern.
• Der Rücktritt ist formfrei möglich. E-Mail oder Brief erleichtern den Nachweis.
• Ein vorzeitiger Tätigkeitsbeginn allein beseitigt das Rücktrittsrecht nicht.
• Selbstverkauf und Alleinvermittlungsauftrag müssen bei der Kostenprüfung gesondert berücksichtigt werden.

Wann ist ein Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag?

Dafür müssen Makler und Verbraucher den Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems schließen. Bis einschließlich des Vertragsabschlusses werden ausschließlich Fernkommunikationsmittel wie E-Mail, Telefon oder eine Online-Plattform verwendet. Eine E-Mail allein genügt daher nicht zur rechtlichen Einordnung. Grundlage ist § 3 FAGG.

Ein persönliches Treffen schließt Verbraucherschutz nicht pauschal aus: Wird der Vertrag etwa in der Wohnung des Auftraggebers geschlossen, kann ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliegen. Auch ein bloßer Informationsbesuch ist anders zu beurteilen als eine persönliche Vertragsverhandlung. Entscheidend ist der tatsächliche Ablauf. Erläuterungen bietet das Verbraucherportal des Sozialministeriums.

Wie lange kann ich den Maklervertrag widerrufen?

Bei einem Dienstleistungsvertrag beträgt die reguläre Frist 14 Tage ab Vertragsabschluss. Das FAGG bezeichnet den häufig als Widerruf bezeichneten Vorgang als Rücktritt. Voraussetzung ist, dass der Vertrag in den Anwendungsbereich fällt und das Rücktrittsrecht nicht bereits wirksam entfallen ist. Siehe § 11 FAGG.

Fehlt die gesetzlich erforderliche Information über das Rücktrittsrecht, verlängert sich die Frist um zwölf Monate. Wird diese Information innerhalb von zwölf Monaten nach dem maßgeblichen Fristbeginn nachgeholt, endet die Rücktrittsfrist 14 Tage nach Erhalt. Die Aussage, nach zwei Wochen sei ein Rücktritt immer ausgeschlossen, ist deshalb unzutreffend. Siehe § 12 FAGG.

Die Grafik fasst die Fristen nach §§ 11 und 12 FAGG zusammen. Sie gilt für erfasste Verträge, bei denen das Rücktrittsrecht noch besteht.

Wie erkläre ich den Rücktritt?

Sie müssen eindeutig erklären, dass Sie vom konkreten Maklervertrag zurücktreten. Eine Begründung oder ein bestimmtes Formular ist nicht vorgeschrieben. Die Rücktrittsfrist ist gewahrt, wenn Sie die Erklärung innerhalb der Frist absenden. Eine E-Mail oder ein Brief ist aus Beweisgründen sinnvoll; ein mündlicher Rücktritt ist nicht allein wegen seiner Form unwirksam. Grundlage ist § 13 FAGG.

Ein mögliches Muster lautet:

„Hiermit trete ich gemäß FAGG von dem am [Datum] abgeschlossenen Maklervertrag betreffend [Immobilie oder Vertragsnummer] zurück. Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieser Erklärung. [Name, Datum]“

Bewahren Sie Erklärung und Versandnachweis auf. Eine Bestätigung erleichtert die Dokumentation; der Rücktritt bedarf jedoch keiner Zustimmung des Maklers. Für eine Beauftragung von Simon Immobilien finden Sie weitere Angaben in unserer Widerrufsbelehrung.

Neu ab 1. Oktober 2026: Rücktrittsfunktion bei Online-Abschluss

Für Fernabsatzverträge, die über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen werden, muss der Unternehmer ab 1. Oktober 2026 zusätzlich eine leicht zugängliche Online-Rücktrittsfunktion bereitstellen. Die Regel gilt in dieser Fassung für Verträge, die nach dem 30. September 2026 geschlossen werden. Quelle: RIS – § 13a FAGG und RIS – Inkrafttreten des VerbRÄG 2026.

Die Funktion muss während der gesamten Rücktrittsfrist hervorgehoben und durchgehend verfügbar sein. Sie muss eine eindeutige Online-Erklärung ermöglichen und anschließend eine Bestätigung auslösen. Nach dem Absenden ist unverzüglich eine Eingangsbestätigung auf einem dauerhaften Datenträger mit Inhalt, Datum und Uhrzeit zu übermitteln.

Diese zusätzliche Online-Möglichkeit ersetzt die formfreie Rücktrittserklärung nach § 13 FAGG nicht. Verbraucher können daher weiterhin beispielsweise per E-Mail oder Brief zurücktreten. Entscheidend ist, dass die Erklärung fristgerecht abgesendet wird.

Maklerprovision: Muss ich trotz Rücktritt etwas bezahlen?

Ein wirksamer Rücktritt bedeutet nicht in jedem Fall, dass keinerlei Zahlung mehr in Betracht kommt. Bei Dienstleistungen kann ein anteiliges Entgelt für bereits erbrachte Leistungen geschuldet sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere ein ausdrückliches Verlangen nach vorzeitigem Leistungsbeginn und die erforderlichen Informationen über Rücktritt und anteilige Zahlungspflicht. Fehlen die in § 16 Abs. 2 genannten Informationen, besteht diese anteilige Zahlungspflicht nicht. Grundlage ist § 16 FAGG.

Bei einem Maklervertrag sind zusätzlich die vereinbarte Leistung und die Regeln über den Vermittlungserfolg zu beachten. Aus einzelnen Inseraten oder Besichtigungen lässt sich daher nicht pauschal eine volle Provision ableiten. Eine konkrete Forderung sollte anhand des Vertrags, der Erklärungen zum Leistungsbeginn und der tatsächlich erbrachten Leistung geprüft werden.

Wann entfällt das Rücktrittsrecht vorzeitig?

Bei einer entgeltlichen Maklerdienstleistung kommt ein vorzeitiger Entfall insbesondere dann in Betracht, wenn die Leistung vollständig erbracht wurde, der Verbraucher dem Beginn zuvor ausdrücklich zugestimmt und vor Leistungsbeginn bestätigt hat, den Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Erfüllung zur Kenntnis genommen zu haben. Ein bloßer Satz „Ich verzichte auf mein Widerrufsrecht“ ersetzt diese Voraussetzungen nicht. Siehe § 18 Abs. 1 Z 1 FAGG.

Prüfen Sie deshalb getrennt: Haben Sie einen sofortigen Beginn verlangt? Welche Belehrung haben Sie erhalten? Ist die vereinbarte Maklerleistung bereits vollständig erbracht? Der Beginn der Vermarktung und die vollständige Vertragserfüllung sind unterschiedliche Zeitpunkte.

Ist ein selbst gefundener Käufer automatisch provisionsfrei?

Nein. Ein gewöhnlicher Provisionsanspruch setzt grundsätzlich einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg voraus. Daneben erlaubt § 15 MaklerG unter bestimmten Voraussetzungen besondere Zahlungsvereinbarungen ohne Vermittlungserfolg. Bei einem Alleinvermittlungsauftrag kann darunter auch ein Selbstverkauf während der Laufzeit fallen. Gegenüber Verbrauchern müssen solche Vereinbarungen ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Siehe § 15 MaklerG mit Hinweis auf § 31 KSchG.

Beispiel: Sie finden über einen Nachbarn einen Käufer. Ob Sie dem Makler etwas schulden, hängt unter anderem davon ab, ob dessen Tätigkeit zum Abschluss beigetragen hat und ob eine wirksame besondere Vereinbarung besteht. Allein der private Kontakt zum Käufer beantwortet die Provisionsfrage nicht.

Welche Informationen muss der Makler bereitstellen?

Vor Ihrer vertraglichen Bindung müssen Sie die gesetzlich erforderlichen Informationen klar und verständlich erhalten. Dazu zählen insbesondere:

• Identität, Anschrift und Kontaktmöglichkeiten des Maklers;
• wesentliche Merkmale der beauftragten Leistung;
• Provision einschließlich Steuern oder ihre Berechnungsweise;
• Zahlungsbedingungen, Laufzeit und gegebenenfalls Kündigungsbedingungen;
• Bedingungen, Frist und Vorgehensweise für den Rücktritt samt Musterformular;
• gegebenenfalls anteilige Kosten bei vorzeitigem Beginn und Voraussetzungen für den Verlust des Rücktrittsrechts.

Bei Fernabsatzverträgen richtet sich die vorvertragliche Form nach dem verwendeten Kommunikationsmittel. Zusätzlich ist eine Vertragsbestätigung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Nicht jede fehlende Information macht den Vertrag automatisch unwirksam; die Folgen hängen vom jeweiligen Verstoß ab. Siehe die amtlichen Erläuterungen zu §§ 4 und 7 FAGG.

Checkliste für Ihren Maklervertrag

1. Dokumentieren Sie, wann, wo und auf welchem Weg der Vertrag geschlossen wurde.
2. Speichern Sie Vertrag, Rücktrittsbelehrung und Erklärungen zum vorzeitigen Beginn.
3. Prüfen Sie die Rücktrittsfrist einschließlich einer möglichen Verlängerung.
4. Lesen Sie Provisionsvereinbarungen und Regelungen zum Alleinvermittlungsauftrag.
5. Senden Sie einen gewünschten Rücktritt eindeutig und nachweisbar rechtzeitig ab.
6. Lassen Sie strittige Zahlungsforderungen anhand der Unterlagen rechtlich prüfen.

Häufige Fragen

Gilt das Rücktrittsrecht auch für Selbstständige?

Entscheidend ist, ob die Person den konkreten Vertrag als Verbraucher oder für ihr Unternehmen abschließt. Selbstständigkeit allein schließt Verbraucherrechte bei einem privaten Geschäft nicht aus. Bei professioneller Immobilienverwaltung kann die Einordnung eine Prüfung des Einzelfalls erfordern.

Was unterscheidet Rücktritt und Kündigung?

Der Rücktritt nach FAGG löst den erfassten Vertrag nach den gesetzlichen Rücktrittsregeln auf. Eine Kündigung beendet das Vertragsverhältnis für die Zukunft. Ein unbefristeter Maklervertrag kann nach § 13 MaklerG grundsätzlich jederzeit ohne Frist gekündigt werden. Befristete Verträge enden durch Zeitablauf; bei wichtigem Grund ist eine vorzeitige Auflösung möglich. Bereits entstandene Ansprüche sind gesondert zu beurteilen. Siehe §§ 12 und 13 MaklerG.

Betrifft der Rücktritt auch meinen Immobilienkaufvertrag?

Maklervertrag und Immobilienkaufvertrag sind unterschiedliche Verträge. Die hier erläuterten Regeln betreffen den Vermittlungsauftrag. Daraus folgt kein allgemeines 14-tägiges FAGG-Rücktrittsrecht vom Immobilienkauf. Siehe den amtlichen Überblick zum Anwendungsbereich.

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