Immobilienmakler­verordnung: Diese Unterlagen und Kosten kommen auf Sie zu

Wer in Österreich eine Immobilie kaufen, verkaufen, vermieten oder mieten möchte und dabei einen Makler einschaltet, stößt früher oder später auf Begriffe wie Maklervertrag, Aufklärungspflicht oder Doppelmakler. Viele wissen nicht genau, welche Unterlagen sie vor der Beauftragung erhalten müssen, welche Kosten tatsächlich anfallen und wo die Grenzen der Beratungsleistung eines Maklers liegen. Genau hier setzt die Immobilienmaklerverordnung an — sie regelt, was Makler offenlegen müssen, bevor ein Vertrag zustande kommt.

Bringen Sie zu einem ersten Gespräch idealerweise Grundbuchauszug, Energieausweis (soweit vorhanden), Grundrisse und eine Vorstellung zu Preis oder Budget mit — dann lässt sich rascher einordnen, welche Schritte sinnvoll sind. Simon Immobilien unterstützt bei dieser Einordnung, ohne dass daraus bereits eine Verpflichtung entsteht. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die Lektüre des konkreten Vertragstexts im Einzelfall.

Das Wichtigste auf einen Blick

1. Die Immobilienmaklerverordnung (Immobilienmaklerverordnung Bearbeitung, kurz meist als “Standesregeln” bezeichnet) legt Informations- und Aufklärungspflichten für Makler in Österreich fest.
2. Vor Abschluss eines Maklervertrags muss der Kunde über wesentliche Vertragsinhalte, Provisionshöhe und Widerrufsrecht informiert werden.
3. Die Provisionshöhe ist gesetzlich gedeckelt und richtet sich nach der Immobilienmaklerverordnung sowie dem Maklergesetz.
4. Käufer und Verkäufer haben unterschiedliche Informationsrechte, je nachdem, wer den Makler beauftragt hat.
5. Ein Maklervertrag kann als Alleinvermittlungsauftrag oder als allgemeiner Auftrag gestaltet sein — mit unterschiedlichen Konsequenzen für beide Seiten.
6. Wer als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz abschließt, hat regelmäßig ein Rücktrittsrecht, das gesondert zu prüfen ist.

Worum es bei der Immobilienmakler­verordnung geht

Die Immobilienmaklerverordnung ist Teil des österreichischen Gewerberechts und konkretisiert, welche Pflichten ein Immobilienmakler gegenüber seinen Auftraggebern und gegenüber der Gegenseite eines Geschäfts hat. Relevant wird sie für alle, die mit einem Makler in Kontakt treten: Verkäuferinnen einer Wohnung, Käufer eines Einfamilienhauses, Vermieter eines Zinshausanteils oder Mietinteressenten auf Wohnungssuche. Der rechtliche Rahmen ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Maklergesetz, Gewerbeordnung und der Immobilienmaklerverordnung selbst, die Detailregelungen zu Vertragsinhalt, Informationspflichten und Provisionshöhe trifft.

Typische Ausgangslage: Ein Interessent meldet sich auf ein Inserat, besichtigt eine Immobilie und wird gebeten, einen Maklervertrag zu unterschreiben, bevor weitere Informationen wie Grundbuchauszug oder Energieausweis herausgegeben werden. An dieser Stelle wird oft übersehen, dass der Makler bereits vor Vertragsabschluss bestimmte Kerninformationen offenlegen muss — etwa zur Höhe der Provision, zur Vertragsdauer und zu etwaigen Alleinvermittlungsrechten. Wer diese Punkte nicht kennt, unterschreibt mitunter Verpflichtungen, deren Reichweite ihm nicht bewusst ist. Das betrifft besonders Regionen mit hoher Nachfrage, in denen Objekte rasch vermittelt werden und Zeitdruck entsteht.

Grundlagen und zentrale Begriffe

Maklervertrag und Auftragsarten

Der Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Makler. Er entsteht nicht automatisch durch eine Besichtigung, sondern erfordert eine — auch formlos mögliche, in der Praxis aber meist schriftliche — Einigung über die wesentlichen Punkte: Leistungsumfang, Provisionshöhe, Vertragsdauer. Zu unterscheiden sind der allgemeine Vermittlungsauftrag, bei dem der Auftraggeber parallel mehrere Makler oder Selbstvermarktung nutzen kann, und der Alleinvermittlungsauftrag, der dem beauftragten Makler exklusive Rechte einräumt und meist eine Mindestlaufzeit vorsieht.

Doppelmakler und Interessenkonflikt

Häufig tritt ein Makler sowohl für Verkäufer als auch für Käufer auf, was als Doppeltätigkeit bezeichnet wird und in Österreich grundsätzlich zulässig ist, sofern beide Seiten davon wissen und der Makler zur Neutralität verpflichtet bleibt. Ein verbreitetes Missverständnis ist die Annahme, der Makler vertrete automatisch die Interessen einer Seite exklusiv — tatsächlich schuldet er beiden Vertragsparteien Sorgfalt und wahrheitsgemäße Information, unabhängig davon, wer die Provision zahlt.

Aufklärungspflicht vor Vertragsabschluss

Die Immobilienmaklerverordnung schreibt vor, dass der Makler vor Abschluss des Maklervertrags über bestimmte Punkte informieren muss, etwa über die Höhe der Provision, über ein bestehendes Naheverhältnis zur Gegenseite oder über die Tatsache, dass er selbst am Objekt ein wirtschaftliches Interesse hat. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob der Kunde danach fragt — sie sind aktiv zu erfüllen. Wer als Verkäufer oder Käufer den Eindruck hat, wesentliche Informationen erst auf Nachfrage zu erhalten, sollte das ansprechen und gegebenenfalls schriftlich dokumentieren.

Worauf es bei Unterlagen und Kosten konkret ankommt

Vor der Beauftragung eines Maklers lohnt sich ein Blick auf mehrere Faktoren, die über den späteren Ablauf und die Kosten entscheiden. Dazu zählen die Art des Auftrags, die vorgesehene Provisionshöhe, die Vertragsdauer und die Frage, welche Unterlagen der Makler bereits vor Vertragsabschluss zur Verfügung stellt.

• Art des Auftrags: Allgemeiner Auftrag oder Alleinvermittlung — letztere bindet stärker, kann aber auch eine intensivere Vermarktung rechtfertigen.
• Provisionshöhe und Fälligkeit: Wann genau wird die Provision fällig, und ist sie an den tatsächlichen Vertragsabschluss gekoppelt?
• Vertragsdauer und Kündigungsfrist: Wie lange läuft der Auftrag, und mit welcher Frist ist eine Kündigung möglich?
• Umfang der Leistung: Sind Fotografie, Exposé-Erstellung, Besichtigungstermine und rechtliche Vorprüfung enthalten?
• Transparenz zu Nebenkosten: Werden Kosten für Energieausweis, Gutachten oder Inserate separat verrechnet?

Die folgende Übersicht zeigt typische Kostenpositionen rund um einen Immobilienkauf, getrennt von der Maklerprovision, damit die Gesamtbelastung realistisch eingeschätzt werden kann.

Kostenart	Höhe	Hinweis
Grunderwerbsteuer	3,5 % vom Kaufpreis	gesetzlich fix, GrEStG
Grundbucheintragungsgebühr	1,1 % vom Kaufpreis	gesetzlich fix
Maklerprovision Käufer	je nach Bundesland und Objektart unterschiedlich geregelt	Immobilienmaklerverordnung, Deckelung zu beachten
Notar- und Vertragserrichtungskosten	abhängig vom Aufwand	häufig nach Vereinbarung oder Tarif
Energieausweis (falls neu erforderlich)	abhängig von Objekt und Anbieter	oft vom Verkäufer zu stellen

Ablauf: So läuft eine Maklerbeauftragung typischerweise ab

Der Weg von der ersten Kontaktaufnahme bis zum unterschriebenen Kaufvertrag folgt in der Praxis einem wiederkehrenden Muster, auch wenn Details je nach Objekt und Region variieren.

1. Erstgespräch und Objektbesichtigung: Interessent und Makler klären Rahmenbedingungen, Preisvorstellung und Zeithorizont — Dauer meist ein bis zwei Termine.
2. Aufklärung und Vertragsangebot: Der Makler legt Provisionshöhe, Auftragsart und Vertragsdauer offen, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird.
3. Unterlagenprüfung: Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnungseigentumsvertrag oder Miet- und Pachtverhältnisse werden gesichtet — je nach Komplexität wenige Tage bis mehrere Wochen.
4. Preisverhandlung und Reservierung: Zwischen den Parteien wird eine Einigung erzielt, häufig mit einer unverbindlichen oder verbindlichen Reservierungsvereinbarung.
5. Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt: Der Kaufvertrag wird ausgearbeitet, typischerweise innerhalb von ein bis drei Wochen.
6. Finanzierungsbestätigung durch die Bank: Insbesondere bei Krediten mit Berücksichtigung der KIM-Verordnung kann dieser Schritt mehrere Wochen dauern.
7. Vertragsunterzeichnung und Treuhandabwicklung: Kaufpreis wird meist über ein Treuhandkonto abgewickelt, bis die Grundbuchvoraussetzungen erfüllt sind.
8. Grundbucheintragung: Die Eintragung erfolgt durch das zuständige Grundbuchsgericht, die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Gericht.

Rechenbeispiel: Kosten bei einem Wohnungskauf mit Makler

Als Richtwert-Szenario: Eine Eigentumswohnung wird um einen Kaufpreis von 300.000 Euro erworben, vermittelt über einen Makler mit allgemeinem Auftrag. Die Grunderwerbsteuer beträgt gesetzlich fix 3,5 Prozent, also 10.500 Euro. Die Eintragungsgebühr im Grundbuch liegt bei 1,1 Prozent, also 3.300 Euro. Zur Maklerprovision lässt sich ohne Kenntnis des konkreten Bundeslands und der jeweils anwendbaren Höchstsätze keine seriöse Pauschalzahl nennen — sie ist im Einzelfall mit dem Makler und anhand der Immobilienmaklerverordnung zu klären, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Hinzu kommen Kosten für Vertragserrichtung durch Notar oder Rechtsanwalt, die üblicherweise nach Aufwand oder nach einem vereinbarten Honorar berechnet werden.

Im Vergleich dazu ein zweites Szenario: Bei einem Alleinvermittlungsauftrag für ein Einfamilienhaus mit Kaufpreis von 450.000 Euro fallen dieselben gesetzlichen Abgaben prozentual gleich hoch aus — 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer entsprechen 15.750 Euro, 1,1 Prozent Eintragungsgebühr entsprechen 4.950 Euro. Der Unterschied liegt hier eher im Ablauf: Bei Alleinvermittlung investiert der Makler häufig stärker in Vermarktung und Vorprüfung, wofür im Gegenzug eine Mindestlaufzeit vereinbart wird. Wer sich für aktuelle Immobilienangebote von Simon Immobilien interessiert, kann sich vorab ein Bild von Preisniveaus und Objektarten in der jeweiligen Region machen.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Vertrag unterschrieben, ohne die Provisionshöhe konkret zu kennen: Das führt später zu Streit, wenn die Provision höher ausfällt als erwartet — fragen Sie vor Unterschrift explizit nach der genauen Höhe und Fälligkeit.
• Alleinvermittlung ohne Blick auf die Laufzeit akzeptiert: Eine zu lange Bindung erschwert den Wechsel zu einem anderen Makler, falls die Vermarktung nicht wie gewünscht läuft.
• Energieausweis oder Grundbuchauszug erst spät verlangt: Diese Unterlagen gehören zur seriösen Objektprüfung und sollten frühzeitig eingesehen werden, nicht erst kurz vor Vertragsunterzeichnung.
• Doppelmaklertätigkeit nicht hinterfragt: Wenn ein Makler beide Seiten vertritt, sollte offen kommuniziert werden, wie Interessenkonflikte gehandhabt werden.
• Mündliche Zusagen ohne schriftliche Dokumentation: Zusagen zu Sonderausstattung, Fristen oder Preisnachlässen sollten im Vertrag oder zumindest schriftlich festgehalten werden.
• Rücktrittsrecht bei Fernabsatzverträgen übersehen: Wer den Maklervertrag ausschließlich online oder telefonisch abschließt, sollte prüfen, ob ein Widerrufsrecht besteht.

Checkliste: Vor der Maklerbeauftragung prüfen

• Provisionshöhe und Fälligkeitszeitpunkt schriftlich bestätigen lassen
• Art des Auftrags (allgemein oder Alleinvermittlung) klären
• Vertragsdauer und Kündigungsmöglichkeiten verstehen
• Energieausweis und Grundbuchauszug frühzeitig anfordern
• Bei Doppeltätigkeit des Maklers nach dem Umgang mit Interessenkonflikten fragen
• Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr getrennt kalkulieren
• Finanzierungszusage der Bank rechtzeitig einholen, insbesondere unter Berücksichtigung der KIM-Verordnung
• Rücktrittsrechte bei Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume prüfen
• Alle mündlichen Zusagen schriftlich festhalten lassen

Häufige Fragen

Muss ein Makler vor Vertragsabschluss die Provisionshöhe offenlegen?

Ja, die Immobilienmaklerverordnung verpflichtet den Makler, vor Abschluss des Maklervertrags über die Höhe der Provision zu informieren. Diese Information muss aktiv erfolgen und darf nicht erst auf ausdrückliche Nachfrage gegeben werden. Fehlt diese Aufklärung, kann das im Streitfall rechtliche Konsequenzen haben, deren Prüfung im Einzelfall einem Rechtsberater vorbehalten bleibt.

Was unterscheidet einen Alleinvermittlungs­auftrag von einem allgemeinen Auftrag?

Beim Alleinvermittlungsauftrag räumt der Auftraggeber einem einzigen Makler exklusive Vermittlungsrechte ein, meist verbunden mit einer Mindestlaufzeit. Beim allgemeinen Auftrag kann der Auftraggeber parallel weitere Makler beauftragen oder selbst vermarkten. Die Wahl hängt von Vermarktungsdauer, gewünschter Kontrolle und Vertrauen in den jeweiligen Makler ab.

Darf ein Makler gleichzeitig für Käufer und Verkäufer tätig sein?

Grundsätzlich ist Doppeltätigkeit in Österreich zulässig, sofern beide Seiten davon Kenntnis haben und der Makler beiden gegenüber zur Sorgfalt verpflichtet bleibt. Interessenten sollten aktiv nachfragen, wenn sie vermuten, dass der Makler auch die Gegenseite vertritt, um die eigene Verhandlungsposition realistisch einzuschätzen.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird in der Regel erst fällig, wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Maklers tatsächlich ein wirksamer Vertrag zustande kommt. Details zur genauen Fälligkeit und zu möglichen Ausnahmen sollten im Maklervertrag klar geregelt und vor Unterschrift verstanden worden sein.

Gibt es ein Rücktrittsrecht bei einem Maklervertrag?

Bei Vertragsabschlüssen außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz kann ein gesetzliches Rücktrittsrecht bestehen. Ob dieses im konkreten Fall greift und welche Frist gilt, hängt von den Umständen des Vertragsabschlusses ab und sollte im Zweifel rechtlich geprüft werden.

Welche Unterlagen sollte ich vor der Unterschrift einsehen?

Sinnvoll sind mindestens der aktuelle Grundbuchauszug, der Energieausweis, bei Wohnungseigentum der Wohnungseigentumsvertrag sowie gegebenenfalls bestehende Miet- oder Pachtverträge. Wer sich zusätzlich über die Lage informieren möchte, findet in den Lage-Guides zu Orten in der Region ergänzende Einordnung.

Wie Simon Immobilien Sie unterstützt

Simon Immobilien begleitet Kauf-, Verkaufs- und Vermietungsprozesse mit einer marktnahen Bewertung, einer strukturierten Vermarktung und einer transparenten Aufklärung über Vertragsinhalte und Kosten, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Wer offene Fragen zu Unterlagen, Provision oder Ablauf hat, kann sich über die Kontaktseite für eine unverbindliche Beratung melden — weitere Hintergründe zu verwandten Themen finden sich im Immoratgeber. Eine rechtliche Beratung im Einzelfall ersetzt das nicht.