Befristeter Mietvertrag in Österreich: 5 oder 3 Jahre ab 2026?

Für befristete Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des österreichischen Mietrechtsgesetzes gilt seit 1. Jänner 2026 grundsätzlich eine Mindestdauer von fünf Jahren. Ist der Vermieter bei der Befristung kein Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, genügen mindestens drei Jahre. Mieter können solche Verträge trotzdem vorzeitig kündigen: nach Ablauf eines Jahres, mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten.

Stand: September 2026. Entscheidend sind der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), der Zeitpunkt der Vereinbarung und die rechtliche Einordnung des Vermieters. Die folgenden Regeln beziehen sich auf Wohnungen; bei Geschäftsräumen und vollständig vom MRG ausgenommenen Mietverhältnissen gelten andere Voraussetzungen.

Wann gelten fünf Jahre, wann drei Jahre?

Bei einem ab 1. Jänner 2026 abgeschlossenen befristeten Wohnungsmietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG sind fünf Jahre die gesetzliche Mindestdauer. Für Vermieter, die beim Abschluss der Befristung nicht als Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes handeln, bleibt es bei mindestens drei Jahren. Längere Laufzeiten sind möglich.

Ob jemand Unternehmer ist, lässt sich nicht allein daran erkennen, ob eine Privatperson oder eine Gesellschaft im Vertrag steht. Die tatsächliche Vermietungstätigkeit muss rechtlich eingeordnet werden. Auch eine natürliche Person kann unternehmerisch vermieten. Verwenden Sie deshalb nicht ungeprüft eine Dreijahresklausel, nur weil die Wohnung einer Privatperson gehört. Grundlage ist § 29 MRG.

Was gilt für einen vor 2026 abgeschlossenen Vertrag?

Eine vor dem 1. Jänner 2026 vereinbarte Befristung wird durch die Gesetzesänderung nicht automatisch auf fünf Jahre verlängert. Für diese Befristung gilt die bisherige Rechtslage weiter. Wird ein Vertrag nach dem 31. Dezember 2025 neu abgeschlossen oder vertraglich beziehungsweise gesetzlich erneuert, ist die neue Regelung zu beachten. Das ergibt sich aus der Übergangsregelung in § 49k MRG.

Beispiel: Eine wirksam vereinbarte dreijährige Laufzeit aus 2025 bleibt grundsätzlich bestehen. Einigen sich die Parteien 2028 auf eine weitere Befristung, ist für diese Verlängerung zu prüfen, ob mindestens fünf oder drei Jahre erforderlich sind. Das Beispiel beschreibt die zeitliche Abgrenzung; es ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags.

Welche Form braucht eine wirksame Befristung?

Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein. Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, dass das Mietverhältnis durch Ablauf der vereinbarten Zeit endet. Auch eine Verlängerung braucht eine schriftliche Vereinbarung und muss die jeweils geltende Mindestdauer einhalten.

Ein besonderer Befristungsgrund wie spätere Eigennutzung oder eine geplante Sanierung ist nach § 29 MRG keine allgemeine Voraussetzung. Eine notarielle Beglaubigung ist dort ebenfalls nicht als allgemeine Voraussetzung vorgesehen. Schriftform, klare Laufzeit und die richtige rechtliche Einordnung sind daher die zentralen Prüfpunkte. Kann die Befristung wegen eines Verstoßes gegen diese gesetzlichen Regeln nicht durchgesetzt werden, gilt der Vertrag grundsätzlich als unbefristet abgeschlossen oder erneuert.

Können Mieter vor Ablauf kündigen?

Ja. Bei den hier erfassten befristeten Wohnungsmietverträgen können Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer schriftlich oder gerichtlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate; der Beendigungstermin ist ein Monatsletzter. Dieses gesetzliche Recht kann nicht vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.

Das Bundesministerium für Justiz erläutert, dass eine Kündigung damit frühestens zum Ende des 16. Monats möglich ist. Entscheidend sind die konkrete Vertragsdauer und der rechtzeitige Zugang der Kündigung. Bewahren Sie einen Zustellnachweis auf. Günstigere vertragliche Ausstiegsmöglichkeiten oder eine einvernehmliche Auflösung können zusätzlich in Betracht kommen. Siehe die amtliche Information zur Befristung von Mietverträgen.

Vermieter haben dadurch kein spiegelbildliches Recht, nach einem Jahr ohne Weiteres zu kündigen. Befristungsende, ordentliche Kündigung und vorzeitige Auflösung aus wichtigen Gründen sind unterschiedliche Fragen.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Eine wirksame Befristung sieht ein bestimmtes Vertragsende vor. Beide Seiten sollten rechtzeitig klären, ob eine schriftliche Verlängerung oder die Rückgabe der Wohnung geplant ist. Ein organisatorischer Vorlauf ist sinnvoll; daraus folgt aber keine pauschale gesetzliche Pflicht, jede Nichtverlängerung sechs Monate vorher anzukündigen.

Wird ein wirksam befristeter Vertrag nach Ablauf weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, sieht § 29 Abs. 3 MRG eine einmalige gesetzliche Erneuerung vor: grundsätzlich fünf Jahre, bei einem nicht unternehmerischen Vermieter drei Jahre. Während dieser gesetzlichen Erneuerung kann der Mieter jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten schriftlich oder gerichtlich kündigen. Wird das Mietverhältnis auch nach diesem Erneuerungszeitraum nicht aufgelöst, gilt es als auf unbestimmte Zeit erneuert.

Bei einer strittigen Rückgabe sollten Vermieter rechtzeitig rechtlichen Rat einholen. Eigenmächtige Maßnahmen wie der Austausch des Schlosses sind kein Ersatz für die rechtlich erforderliche Vorgehensweise. Mieter sollten sich umgekehrt nicht darauf verlassen, dass bloßes Weiterwohnen im Einzelfall folgenlos bleibt.

Darf die Miete bei einer Verlängerung beliebig steigen?

Nein. Ob und in welcher Höhe eine Änderung zulässig ist, hängt vom anwendbaren Mietrecht und der konkreten Vereinbarung ab. Aus einer Befristung folgt weder eine allgemeine Erlaubnis zur beliebigen Erhöhung noch ein pauschal zulässiger Prozentsatz. Lassen Sie insbesondere die bisherige Miete, eine Wertsicherung und mögliche gesetzliche Mietzinsgrenzen prüfen, bevor Sie eine neue Vereinbarung unterschreiben.

Checkliste vor Abschluss oder Verlängerung

• Gilt das MRG vollständig, teilweise oder gar nicht? Objekt und Vertrag gemeinsam prüfen.
• Wann wurde die Befristung vereinbart, und liegt eine neue Verlängerung vor?
• Ist der Vermieter rechtlich als Unternehmer einzuordnen?
• Sind Beginn, Dauer und Ende eindeutig schriftlich festgehalten?
• Werden die Mindestdauer und das gesetzliche Kündigungsrecht eingehalten?
• Sind Miethöhe, Nebenkosten und vereinbarte Anpassungen nachvollziehbar?
• Sind Übergabe, Zustand, Schlüssel und Kaution dokumentiert?
• Gibt es einen rechtzeitigen Termin zur Abstimmung über Verlängerung oder Rückgabe?

Häufige Fragen zur Befristung

Sind seit 2026 alle Mietverträge auf fünf Jahre befristet?

Nein. Unbefristete Verträge bleiben möglich. Die fünfjährige Mindestdauer betrifft die erfassten befristeten Wohnungsmietverträge und hat die dargestellte Ausnahme für nicht unternehmerische Vermieter. Für vor 2026 vereinbarte Befristungen gilt die Übergangsregelung.

Darf eine Verlängerung nur ein Jahr dauern?

Bei Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG muss auch die vertragliche Verlängerung grundsätzlich die gesetzliche Mindestdauer von fünf beziehungsweise drei Jahren einhalten. Eine kürzere Klausel kann daher gerade nicht die beabsichtigte Sicherheit über das Vertragsende schaffen.

Braucht der Vermieter Eigenbedarf als Begründung?

Für die Befristung nach § 29 MRG ist Eigenbedarf keine allgemeine Voraussetzung. Ob ein Vermieter ein bestehendes Mietverhältnis vorzeitig beenden kann, ist davon zu trennen und gesondert zu prüfen.

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Quellen und Stand

• RIS: § 29 MRG – Befristung, Kündigung und Erneuerung
• RIS: BGBl. I Nr. 114/2025, insbesondere § 49k MRG – Übergangsrecht
• Österreich.gv.at: Befristung von Mietverträgen

Quellen geprüft am 22. September 2026.