Viele Vermietende setzen auf befristete Mietverträge, weil sie flexibler wirken und oft mit geringeren Anfangsmieten einhergehen. Doch nach fünf Jahren kann es zu einer Überraschung kommen: Der Vertrag endet automatisch, und Mieterinnen müssen ausziehen — oder der Mietpreis schnellt nach oben. Für Mieterinnen bedeutet das Unsicherheit; für Vermietende kann es zu Leerständen und rechtlichen Konflikten führen. Diesen Artikel sollten Sie lesen, wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abschließen möchten, bereits in einem solchen stecken oder als Vermietende diese Vertragsform einsetzen.

Wenn Sie einen Mietvertrag prüfen oder abschließen möchten, bringen Sie gerne die Unterlagen mit oder stellen Sie uns Ihre Fragen — Simon Immobilien hilft Ihnen, die Konsequenzen richtig einzuordnen.

Das Wichtigste auf einen Blick

Befristete Mietverträge in Österreich enden nach der vereinbarten Frist automatisch; es braucht keine Kündigung.
Die häufigste Variante ist die 5-Jahres-Befristung, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt.
Nach Ablauf können Mieterinnen nicht automatisch bleiben — es sei denn, es wird ein neuer Vertrag geschlossen.
Vermietende müssen die Kündigungsfristen beachten, wenn sie nicht verlängern wollen; sonst entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.
Für Mieterinnen besteht das Risiko, bei Nicht-Verlängerung ausziehen zu müssen oder mit deutlich höherer Miete zu rechnen.
Eine schriftliche Vereinbarung und klare Absprachen sind essentiell, um Missverständnisse zu vermeiden.

Befristete Mietverträge in Österreich – das rechtliche Fundament

Befristete Mietverträge sind in Österreich unter bestimmten Bedingungen zulässig und werden durch das Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Das Gesetz erlaubt eine Befristung, wenn die Vermieterin oder der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat — etwa weil sie das Objekt später selbst nutzen möchte, es saniert oder abreißen will. Ohne solches berechtigtes Interesse ist eine Befristung rechtswidrig und wird vom Gericht in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt.

Die Rechtslage ist klar: Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch am letzten Tag der vereinbarten Frist. Es braucht keine Kündigung und keine Kündigungsfrist. Wer am Stichtag nicht ausgezogen ist, wird technisch zum Eindringling — rechtlich ist die Situation aber komplexer, denn es entsteht ein sogenanntes Stillhalteverhältnis, das unter Umständen in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden kann.

Für Vermietende ist wichtig: Wenn Sie einen befristeten Vertrag nicht verlängern möchten, müssen Sie die Mieterinnen oder Mieter nicht aktiv kündigen. Der Vertrag endet von selbst. Allerdings sollten Sie rechtzeitig kommunizieren, um Missverständnisse zu vermeiden. Für Mieterinnen ist es entscheidend, den Enddatum im Blick zu behalten und frühzeitig zu klären, ob eine Verlängerung möglich ist.

Zentrale Begriffe und häufige Missverständnisse

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietverhältnis, das von vornherein auf eine bestimmte Dauer angelegt ist und am Ende dieser Frist automatisch endet. Im Gegensatz zu unbefristeten Verträgen, die unbegrenzt laufen und nur durch Kündigung beendet werden können, hat die Befristung ein fixes Enddatum.

Die 5-Jahres-Falle erklärt

Die “5-Jahres-Falle” bezieht sich auf die häufigste Befristungsdauer in Österreich. Nach fünf Jahren endet der Vertrag automatisch. Viele Mieterinnen unterschätzen, dass dies nicht einfach eine Verlängerung bedeutet, sondern dass sie tatsächlich ausziehen könnten. Vermietende wiederum unterschätzen manchmal, dass ein Stillhalteverhältnis entstehen kann, wenn die Mieterinnen nach Ablauf der Frist nicht ausziehen und die Vermieterin oder der Vermieter dies duldet.

Abgrenzung: Befristung vs. Kündigung

Ein häufiges Missverständnis: Viele Menschen verwechseln befristete Verträge mit Verträgen, die eine kurze Kündigungsfrist haben. Das ist nicht dasselbe. Bei einem Vertrag mit kurzer Kündigungsfrist kann jede Seite jederzeit mit wenigen Wochen Vorlauf kündigen. Bei einem befristeten Vertrag gibt es keine Kündigungsmöglichkeit — der Vertrag endet einfach. Das ist für Mieterinnen oft ungünstiger, da sie nicht flexibel früher ausziehen können, ohne den Vertrag zu brechen.

Worauf es konkret ankommt – Entscheidungsfaktoren für beide Seiten

Für Mieterinnen ist die zentrale Frage: Kann ich mir vorstellen, fünf Jahre hier zu bleiben, und bin ich bereit, das Risiko zu tragen, dass ich danach ausziehen muss? Befristete Verträge sind oft günstiger in der Anfangsmiete, aber dieser Vorteil kann sich ins Gegenteil verkehren, wenn die Verlängerung teuer wird oder gar nicht möglich ist.

Für Vermietende geht es darum, ob die Befristung wirklich notwendig ist. Wenn Sie das Objekt in absehbarer Zeit selbst nutzen oder sanieren möchten, ist eine Befristung sinnvoll. Wenn Sie nur flexibel bleiben möchten, ist ein unbefristeter Vertrag mit einer angemessenen Kündigungsfrist oft die bessere Wahl — denn befristete Verträge führen häufig zu Konflikten und rechtlichen Unsicherheiten.

Folgende Kriterien sollten Sie berücksichtigen:

Berechtigtes Interesse: Liegt ein echtes berechtigtes Interesse vor (Eigennutzung, Sanierung, Abriss)? Ohne dieses ist die Befristung unwirksam.
Finanzielle Planung: Wie sicher ist die finanzielle Situation nach fünf Jahren? Können Sie sich eine höhere Miete leisten oder müssen Sie ausziehen?
Marktlage: Wie angespannt ist der Wohnungsmarkt in Ihrer Region? In Wien oder Graz ist eine Wohnung nach fünf Jahren schnell wieder vermietet; in dünn besiedelten Gegenden kann ein Leerstand teuer werden.
Kommunikation: Wie gut ist das Verhältnis zwischen Vermieterin und Mieterinnen? Klare Absprachen vermeiden Konflikte.
Rechtliche Sicherheit: Ist der Vertrag wasserdicht formuliert, oder gibt es Lücken, die zu Streitigkeiten führen?

Aspekt	Befristeter Vertrag	Unbefristeter Vertrag
Automatisches Enddatum	Ja, nach vereinbarter Frist	Nein, läuft unbegrenzt
Kündigungsmöglichkeit	Nein (Vertrag endet automatisch)	Ja, mit Kündigungsfrist
Anfangsmiete	Oft niedriger	Oft höher
Sicherheit für Mieterinnen	Niedrig (Ausziehen möglich)	Höher (Kündigungsschutz)
Flexibilität für Vermietende	Höher (kein Kündigungsgrund nötig)	Niedriger (Grund erforderlich)
Rechtliche Anforderung	Berechtigtes Interesse nötig	Nicht erforderlich

Schritt für Schritt: Der Ablauf eines befristeten Mietvertrags

Vertragsgestaltung (Wochen 1–2): Vermieterin und Mieterinnen einigen sich auf die Befristung, die Dauer und die Miete. Ein Makler oder Anwalt sollte den Vertrag aufsetzen. Achten Sie darauf, dass das berechtigte Interesse klar dokumentiert ist.
Notarielle Beglaubigung (Woche 2–3): Der Mietvertrag wird beim Notar beglaubigt. Das ist nicht immer erforderlich, aber empfohlen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Der Notar prüft auch, ob die Befristung rechtlich haltbar ist. Dauer: ca. 1–2 Wochen.
Mietbeginn und Übergabe (Woche 3–4): Die Mieterinnen ziehen ein, die Kaution wird hinterlegt (in Österreich üblicherweise zwei Monatsmieten). Der Übergabezustand wird dokumentiert.
Laufzeit des Vertrags (Jahre 1–4): Das Mietverhältnis läuft normal. Miete wird bezahlt, Instandhaltung erfolgt wie üblich. Etwa ein Jahr vor Ablauf sollten Vermietende und Mieterinnen klären, ob eine Verlängerung geplant ist.
Sechs Monate vor Ablauf: Vermieterin oder Vermieter teilt mit, ob der Vertrag verlängert wird oder nicht. Mieterinnen können sich nach einer neuen Wohnung umsehen, falls nötig. Ansprechpartner: Vermieterin oder Vermieter, ggf. Makler.
Verhandlung einer Verlängerung (Monate 6–3 vor Ablauf): Falls beide Seiten verlängern möchten, wird ein neuer Vertrag ausgehandelt. Hier kann die Miete neu verhandelt werden — oft steigt sie. Dauer: 2–4 Wochen.
Notarielle Beglaubigung des neuen Vertrags (Woche vor Ablauf): Der neue Vertrag wird beglaubigt. Dauer: 1 Woche.
Enddatum oder Übergabe an neuen Vertrag (Tag X): Entweder ziehen die Mieterinnen aus, oder der neue Vertrag tritt in Kraft. Kaution wird zurückgegeben oder in den neuen Vertrag übernommen.

Ansprechpartner sind die Vermieterin oder der Vermieter, ggf. ein Makler zur Vermittlung, ein Notar zur rechtlichen Absicherung und ein Steuerberater, falls steuerliche Fragen entstehen.

Fallbeispiel: Die Realität der 5-Jahres-Falle

Szenario 1: Mieterinnen möchten bleiben, Vermietende verlängern teuer

Frau Müller mietet eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Wien-Favoriten ab 2021 für 800 Euro monatlich — ein befristeter Vertrag für fünf Jahre. Die Anfangsmiete ist günstig, weil der Vertrag befristet ist. Nach fünf Jahren, 2026, möchte Frau Müller bleiben. Der Vermieter ist einverstanden, verlangt aber 950 Euro monatlich — eine Steigerung von 150 Euro oder knapp 19 Prozent. Frau Müller muss entscheiden: Zahlen oder ausziehen? Vergleichbare Wohnungen in der Gegend kosten 1.000–1.100 Euro, also ist 950 Euro noch akzeptabel. Sie unterschreibt den neuen Vertrag. Über fünf Jahre hat sie 48.000 Euro bezahlt (800 × 60 Monate); in den nächsten fünf Jahren zahlt sie 57.000 Euro (950 × 60 Monate). Die Differenz: 9.000 Euro mehr — das ist der Preis für die anfängliche Ersparnis.

Szenario 2: Vermietende möchten selbst einziehen

Herr Novak vermietet eine Wohnung in Linz ab 2021 befristet für fünf Jahre. Das berechtigte Interesse: Seine Mutter zieht in zwei Jahren zu ihm. Nach vier Jahren ist die Situation anders — die Mutter bleibt doch, wo sie ist. Herr Novak hätte lieber weitergemietet. Aber der Vertrag ist befristet, und die Mieterinnen (Familie Schmid) haben sich bereits nach einer neuen Wohnung umgesehen. Am 30. Juni 2026 endet der Vertrag. Familie Schmid zieht aus. Die Wohnung steht zwei Monate leer, bis Herr Novak neue Mieterinnen findet. In dieser Zeit verliert er 1.600 Euro Miete (zwei Monatsmieten à 800 Euro). Hätte er von Anfang an einen unbefristeten Vertrag mit angemessener Kündigungsfrist gemacht, hätte er die Situation flexibler gestalten können.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Kein berechtigtes Interesse dokumentieren

Viele Vermietende befristeten einen Vertrag, ohne ein echtes berechtigtes Interesse zu haben. Das ist rechtlich problematisch. Wenn es später zu einem Streit kommt, kann ein Gericht die Befristung für unwirksam erklären und den Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandeln. Vermeiden Sie das, indem Sie das berechtigte Interesse schriftlich festhalten — etwa: “Befristung wegen geplanter Eigennutzung ab 2028” oder “Befristung wegen geplanter Sanierung ab 2027”.

Fehler 2: Zu spät kommunizieren

Viele Vermietende teilen erst wenige Wochen vor Ablauf mit, dass der Vertrag nicht verlängert wird. Das ist unfair gegenüber den Mieterinnen und führt zu Konflikten. Geben Sie mindestens sechs Monate Vorlauf, damit Mieterinnen Zeit haben, sich eine neue Wohnung zu suchen.

Fehler 3: Miete bei Verlängerung zu stark erhöhen

Wenn Sie die Miete bei der Verlängerung um 20 oder 30 Prozent erhöhen, werden gute Mieterinnen ausziehen und Sie müssen neue finden. Eine moderate Erhöhung (5–10 Prozent) ist realistischer und hält Kontinuität.

Fehler 4: Vertrag nicht notariell beglaubigen

Ein nicht beglaubigter Mietvertrag ist zwar gültig, aber anfälliger für Streitigkeiten. Lassen Sie ihn beim Notar beglaubigen — das kostet etwa 50–100 Euro und spart später viel Ärger.

Fehler 5: Stillhalteverhältnis unterschätzen

Wenn Mieterinnen nach Ablauf nicht ausziehen und Vermietende dies dulden (z. B. weil sie neue Mieterinnen noch nicht gefunden haben), entsteht ein Stillhalteverhältnis. Das kann rechtlich in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden. Vermeiden Sie das, indem Sie klar kommunizieren und notfalls einen neuen Vertrag aufsetzen.

Fehler 6: Keine Kaution richtig hinterlegen

In Österreich ist es üblich, zwei Monatsmieten als Kaution zu hinterlegen. Diese muss auf einem separaten Konto liegen und verzinst werden. Viele Vermietende vergessen das. Das ist nicht nur rechtlich problematisch, sondern auch unfair gegenüber den Mieterinnen. Hinterlegen Sie die Kaution korrekt und dokumentieren Sie das schriftlich.

Checkliste: Befristeter Mietvertrag

Berechtigtes Interesse schriftlich dokumentieren (Eigennutzung, Sanierung, Abriss, etc.)
Enddatum im Vertrag klar festhalten und mehrmals überprüfen
Notarielle Beglaubigung in Auftrag geben
Kaution korrekt hinterlegen und verzinsen
Sechs Monate vor Ablauf klären, ob Verlängerung gewünscht ist
Neue Miete (falls Verlängerung) rechtzeitig verhandeln
Mieterinnen mindestens sechs Monate vor Ablauf informieren
Übergabezustand dokumentieren (Fotos, Zustandsbericht)
Kontakt zu einem Makler oder Anwalt für Rechtssicherheit aufbauen
Nach Ablauf einen neuen Vertrag aufsetzen oder Auszug dokumentieren

Häufige Fragen

Kann ich einen befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden?

Nein, nicht einfach so. Ein befristeter Mietvertrag endet nur am vereinbarten Enddatum. Wenn Sie vorzeitig ausziehen möchten, müssen Sie das mit der Vermieterin oder dem Vermieter verhandeln — es gibt kein gesetzliches Recht dazu. Manche Vermietende akzeptieren einen vorzeitigen Auszug gegen Zahlung einer Entschädigung oder wenn Sie einen Nachmieter finden.

Was passiert, wenn ich nach Ablauf nicht ausziehe?

Rechtlich ist das problematisch. Technisch sind Sie ein Eindringling. Allerdings entsteht ein sogenanntes Stillhalteverhältnis, das unter Umständen in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt werden kann. Vermietende sollten das vermeiden, indem Sie klare Kommunikation führen und notfalls einen neuen Vertrag aufsetzen. Mieterinnen sollten nicht bewusst bleiben, sondern klären, ob eine Verlängerung möglich ist.

Kann die Vermieterin oder der Vermieter die Miete bei Verlängerung beliebig erhöhen?

Nein. In Österreich gibt es Regeln zur Mietpreisbildung. Die Miete darf nicht willkürlich erhöht werden — sie muss sich an der Marktlage und der Qualität der Wohnung orientieren. Ein Gericht kann eine übermäßige Erhöhung als sittenwidrig einstufen. Allerdings ist bei einer Verlängerung nach Befristung mehr Spielraum als bei einer normalen Mieterhöhung.

Ist ein befristeter Vertrag für Vermietende oder Mieterinnen besser?

Das hängt ab. Für Vermietende ist ein befristeter Vertrag flexibler, wenn sie das Objekt später selbst nutzen möchten. Für Mieterinnen ist ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsschutz sicherer. Befristete Verträge sind oft ein Kompromiss: Vermietende bekommen Flexibilität, Mieterinnen bekommen eine niedrigere Anfangsmiete. Beide Seiten sollten die Risiken verstehen.

Welche Rolle spielt der Notar bei einem befristeten Mietvertrag?

Der Notar beglaubigt den Vertrag und prüft, ob er rechtlich haltbar ist. Das ist nicht immer erforderlich, aber empfohlen. Ein notariell beglaubigter Vertrag ist weniger anfällig für Streitigkeiten und wird vor Gericht leichter anerkannt. Die Kosten liegen bei etwa 50–100 Euro.

Was ist das berechtigte Interesse und wie dokumentiere ich es?

Das berechtigte Interesse ist der Grund, warum eine Befristung zulässig ist. Beispiele: Eigennutzung, Sanierung, Abriss, Weitergabe an Familienmitglieder. Dokumentieren Sie es schriftlich im Vertrag — etwa: “Der Vertrag ist befristet, da die Vermieterin die Wohnung ab [Datum] selbst nutzen möchte.” Ohne dokumentiertes berechtigtes Interesse kann ein Gericht die Befristung für unwirksam erklären.

Wie Simon Immobilien Sie unterstützt

Befristete Mietverträge erfordern Sorgfalt und Klarheit. Simon Immobilien begleitet Sie bei der Gestaltung und Interpretation solcher Verträge — ob Sie als Vermieterin oder Mieterinnen Fragen haben. Wir helfen Ihnen, die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen richtig einzuordnen und vermeiden damit teure Missverständnisse. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wenn Sie einen befristeten Mietvertrag prüfen oder abschließen möchten: https://www.simon-immobilien.at/de/kontakt

Weitere Informationen zu Mietrecht und Vertragsgestaltung finden Sie in unserem Immoratgeber oder in unseren Lage-Guides für Ihre Region.